Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:11.01.2019
Quelle:juris Logo
Normen:§ 14 BGB, § 13 BGB, § 310 BGB, § 312g BGB, § 312b BGB, § 312c BGB, § 312 BGB, § 126b BGB, § 355 BGB, § 558a BGB, § 558b BGB, § 558 BGB, EURL 83/2011
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 1/2019 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 1/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Kein Widerruf der Zustimmungserklärung im Mieterhöhungsverfahren nach den Regeln des Fernabsatzes



Leitsätze

1. Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu.
2. Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem i.S.v. § 312c Abs. 1 Halbsatz 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unternehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben.



Orientierungssatz zur Anmerkung

Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nach fernabsatzrechtlichen Vorschriften widerrufen.



A.
Problemstellung
Das Mieterhöhungsverfahren im preisfreien Wohnungsbau ist, zumindest was die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angeht, auf eine einvernehmliche Vertragsänderung angelegt. Das bedeutet, die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ist eine Willenserklärung. Auch wenn das Gesetz hierfür anders als für das Zustimmungsverlangen des Vermieters keine Form vorschreibt, so kann diese Erklärung sowohl als Außerhausgeschäft als auch als Erklärung im Fernabsatz erfolgen. Es stellt sich deshalb die Frage, ob der Mieter seine Willenserklärung ggf. widerrufen kann. Für eine Mieterhöhungsvereinbarung nach einer Modernisierungsmaßnahme hat der BGH (Urt. v. 17.05.2017 - VIII ZR 29/16) das Widerrufsrecht des Mieters bei einem Außerhausgeschäft bejaht. Strittig war seit ca. 2014, ob auch die Regeln des Fernabsatzgeschäftes auf die Zustimmungserklärung des Mieters gemäß § 558b BGB anzuwenden sind. Insofern wurde die vorliegende klarstellende Entscheidung des VIII. Zivilsenats zu dieser Streitfrage von der Praxis lange erwartet und erhofft.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Der klagende Mieter hat von der Beklagten eine Wohnung in Berlin gemietet. Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 forderte die Beklagte vertreten durch ihre Hausverwaltung den Mieter im Juli 2015 auf, einer näher erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 Euro/m² auf 6,04 Euro/m² zuzustimmen. Der Mieter erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27.08.2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro.
Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückerstattungs- und Feststellungsbegehren weiter.
Auch die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg, wobei nach Ansicht des Senats nur das Ergebnis der LG-Entscheidung aber nicht die Begründung richtig war.
Der Kläger sei an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27.08.2015 erklärte Widerruf der Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sei nicht wirksam, weil insoweit der Anwendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet sei.
I. Fernabsatzvertrag auch im Mietrecht möglich
Dem Verbraucher steht auch bei im Fernabsatz geschlossenen Verträgen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach den §§ 312c, 312g Abs. 1, 355 BGB zu. Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.
Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzusetzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Geltungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312 Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucherschutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus. Es entspreche deshalb allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20.09.2013 aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören.
Die vermietende KG ist Unternehmer (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) und der Kläger Verbraucher (§ 13 BGB).
Sämtliche Willenserklärungen wurden ausschließlich über Fernkommunikationsmittel ausgetauscht, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Ein Fernabsatzvertrag ist aber nicht immer schon dann anzunehmen, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 HS. 2 BGB). Die Existenz eines solchen organisierten Fernabsatzsystems verlange, dass der Unternehmer mit – nicht notwendig aufwendiger – personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die Annahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen. Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwiderrufs ausscheiden. Unerheblich ist dabei, ob die Willenserklärung des Unternehmens individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung „automatisierter Software“ gefertigt worden sei. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB unterfällt auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serienbrief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist.
II. Ausnahme aber bei Mieterhöhungserklärungen gem. § 558b BGB
Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558a Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten.
1. Wortlautauslegung
Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“ erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach den §§ 558a Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Auch eine im Wege des Verbrauchervertrages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung hat eine entgeltliche Leistung des Vermieters zum Gegenstand (§ 312 Abs. 1 BGB). Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch einvernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558a Abs. 1, 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu.
2. Teleologische Reduktion
Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB dürfe jedoch nicht beim Wortlaut stehenbleiben. Der weite Wortlaut der §§ 312 Abs. 4 Satz 1, 312c BGB sei mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzuschränken. Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach den §§ 558 Abs. 1, 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom Anwendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst.
Die überschießende Regelung in Deutschland soll vor allem vor Überrumpelung und psychischem Druck schützen. Diese Gefahr bestehe bei Außerhausgeschäften aber eher nicht im Fernabsatz. Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB in der gesetzlichen vorgesehenen Textform (§§ 558a Abs. 1, 126b BGB) an den Mieter heranträgt.
§ 558a Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB diene bereits dem Mieterschutz. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begründungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Berechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann. Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen außerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen.
Zudem kann der Vermieter sein möglicherweise berechtigtes Mieterhöhungsverlangen ggf. im Wege einer Klage auf Zustimmung erst nach Ablauf einer längeren Frist durchsetzen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf, um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begründung klar zu werden. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr.
Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesicherte Schutz des Wohnraummieters trage auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensation von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen führende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen. Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die eingeräumte Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist.


C.
Kontext der Entscheidung
Damit ist eine große Rechtsunsicherheit, die durch den viel zu weiten Wortlaut der Norm seit 2014 entstanden war, beseitigt. Es gab schon Verlage, die Mieterhöhungsverlangen mit Widerrufserklärung anboten, wobei man die Schwierigkeiten, eine rechtssichere Widerrufsbelehrung im Mietrecht zu formulieren, nicht unterschätzen sollte. Die Musterbelehrungen im EGBGB sind auf einmalige Austauschverträge wie Kaufverträge und auf Darlehensverträge ausgerichtet und nicht auf Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge. Es bleibt also alles wie bis 2014.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für das gesetzmäßige Verfahren gemäß den §§ 558 ff. BGB ist damit klargestellt, dass kein Widerrufsrecht besteht, wobei unerheblich ist, ob der Mieter ausdrücklich oder konkludent oder erst im Prozess zustimmt.
Das bedeutet aber nicht, dass bei Mieterhöhungen generell kein Widerruf in Betracht kommt. Es bleibt nämlich bei der Widerrufsmöglichkeit von Außerhausgeschäften. Immer wenn der Mieter unter diesen situativen Voraussetzungen seine Willenserklärung gegenüber einem unternehmerisch tätigen Vermieter abgibt, kann er seine Erklärung widerrufen. Das gilt auch, wenn der Vermieter das förmliche Verfahren gemäß den §§ 558 ff BGB eingeleitet hat, dann aber den Mieter z.B. aufgesucht hat.



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