Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18
Autor:Hans-Jürgen Bieber, Vors. RiKG a.D.
Erscheinungsdatum:07.02.2019
Quelle:juris Logo
Normen:§ 535 BGB, § 536 BGB, § 273 BGB, § 320 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 3/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Bieber, jurisPR-MietR 3/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines Telefonanschlusses



Leitsatz

Zur Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses.



A.
Problemstellung
Wenn im Laufe des Mietverhältnisses nicht mehr telefoniert werden kann, weil das Kabel zwischen Telefonanschlussdose und Hausanschlusspunkt beschädigt ist, fragt sich, ob der Vermieter für die Wiederherstellung selbst dann verantwortlich ist, wenn sich das Kabel außerhalb der Mieträume befindet. Der BGH hat diese Frage bejaht.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin ist seit 2011 Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus des Beklagten gelegenen Erdgeschosswohnung. Diese ist mit einem Telefonanschluss ausgestattet. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller zur Wohnung der Klägerin.
Nachdem Telefongespräche und die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung zunächst möglich waren, kam es in der Folgezeit zu einem Defekt an dieser Leitung. Dies zeigte die Klägerin im Jahr 2015 dem Beklagten an. Sie forderte ihn erfolglos auf, die Telefonleitung zwischen dem Hausanschluss und der Telefondose ihrer Wohnung in Stand zu setzen. Der Telekommunikationsanbieter teilte der Klägerin nach einer Überprüfung mit, an der Zuleitung vom Hausanschluss zur Wohnung sei ein Defekt aufgetreten; das Kabel müsse vom Hauseigentümer erneuert werden. Derzeit behilft sich die Klägerin mit einem Kabel, welches vom Hausanschluss über ein gekipptes Fenster von außen in ihr Schlafzimmer verläuft.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin von dem Beklagten als Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom Hausanschluss bis zu ihrer Wohnung; hilfsweise beansprucht sie die Duldung notwendiger Reparaturarbeiten an der Leitung durch eine von ihr zu beauftragende Fachfirma. Nach einem von ihr eingeholten Kostenvoranschlag fiele hierfür ein Betrag i.H.v. 262,10 Euro an.
Das AG Oldenburg hatte den Beklagten antragsgemäß zur Instandsetzung der Telefonzuleitung verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung des Beklagten hatte das LG Oldenburg die Klage mit dem Hauptantrag abgewiesen, weil der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Signalübertragung eines bestehenden Telefonanschlusses auch dauerhaft zu gewährleisten. Auf den Hilfsantrag zur Duldung der notwendigen Reparaturarbeiten an der Telefonleitung verurteilte das Landgericht den Beklagten antragsgemäß. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Der BGH hat das landgerichtliche Urteil hinsichtlich des Hauptantrages aufgehoben und die Berufung des Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil insgesamt zurückgewiesen.
Der Klägerin stehe ein aus § 535 Abs. 1 BGB folgender Erfüllungsanspruch hinsichtlich der Gebrauchsfähigkeit des in der Wohnung schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Telefonanschlusses zu. Die teilweise in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, wonach den Vermieter bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels keine Pflicht zur Reparatur, sondern nur die Verpflichtung zur Duldung entsprechender Reparaturarbeiten treffe, sei mit der gesetzlichen Regelung der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters nicht vereinbar. Unerheblich sei auch, dass sich die defekte Leitung außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten befinde. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters erstrecke sich nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile, die – wenn auch nur mittelbar – dem Mietgebrauch unterlägen.


C.
Kontext der Entscheidung
Wenn das Fernsehbild ausfällt, weil die Satellitenschüssel auf dem Mietshaus entzwei ist, wenn der Heizkörper kalt bleibt, weil die zentrale Heizungsanlage leck ist, wenn kein Wasser mehr aus dem Hahn kommt, weil sich ein Rohrbruch im Versorgungskeller ereignet hat: Dann gibt es doch nicht den geringsten Zweifel daran, dass ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, der die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte auslöst und zudem zum Zurückbehalt von Miete berechtigt, weil eben eine unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vorliegt. Warum das im Falle eines defekten Telefonanschlusses anders sein soll, erschließt sich beim besten Willen nicht: Die Vermietung erfolgte mit funktionierender Anschlussdose; diese Funktion aufrechtzuerhalten ist Verpflichtung des Vermieters, und zwar völlig unabhängig davon, ob die Telefondose als solche defekt ist oder das zu ihr führende Kabel. Solche Überlegungen stellt man ja bei den eingangs erwähnten Beispielsfällen zu Recht auch nicht an.
Deshalb ist nicht recht verständlich, weshalb der BGH am Ende seiner Entscheidung darauf eingeht, dass sich die defekte Telefonleitung außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten (Kriechkeller) befindet und sich die Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters nicht nur auf das eigentliche Mietobjekt, sondern auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile erstreckt, die – wenn auch nur mittelbar – dem Mietgebrauch unterlägen. Zum einen ist schwer vorstellbar, dass ein Kriechkeller einem mittelbaren Mietgebrauch unterliegen würde. Zum anderen ging es nicht um die Gebrauchsfähigkeit des Kriechkellers, sondern um das durch diesen führende, in wessen Eigentum auch immer stehende, defekte Kabel.
Weil der BGH das aus dem Auge verloren hat, dürfte diese Entscheidung Anlass für mancherlei Missverständnisse geben. Wenn die vom BGH bejahte, sich auf außerhalb der Mietsache erstreckende Instandhaltungspflicht (richtig: Instandsetzungsverpflichtung, weil es nicht um die Verhinderung eines vertragswidrigen Zustandes, sondern um die Beseitigung eines Mangels ging) zutreffend sein sollte, würde das im Falle ihrer Verletzung zu einer automatischen Mietminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB führen. Beispiele: Die Hauseingangstür lässt sich nicht abschließen, weil das Schloss defekt ist; die im Kellervorraum vorhandene Beleuchtung ist ausgefallen; der Zugang zum Treppenhaus ist wegen zahlreicher abgestellter Kinderwagen und Rollatoren erschwert; die Treppenläufer im Treppenhaus sind beschädigt; der im Hof der Wohnanlage befindliche Spielplatz ist unbenutzbar. Das kann nicht zutreffend sein: Ein mietvertraglicher Gewährleistungsanspruch würde doch nur bestehen, wenn eine unmittelbar (oder wenigstens im Wege ergänzender Auslegung) aus dem Vertrag folgende (Mit-)Vermietung anzunehmen wäre (Beispiel Fahrstuhl, 15-stöckiges Wohnhaus: keine Erwähnung im Mietvertrag, auch keine Betriebskostenvorauszahlung: keine Minderung bei Ausfall, egal, in welcher Etage der Mieter wohnt; keine Erwähnung im Mietvertrag, aber Betriebskostenvorauszahlung: Minderung bei Ausfall, egal, in welcher Etage der Mieter wohnt): Eine (unbehinderte) Nutzung wird dem Mieter zwar auch ohne Erwähnung im Vertrag als Ausfluss des Mietgebrauchs garantiert (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 136 ff.), eine Mitvermietung lässt sich hieraus doch aber nicht herleiten, sodass Gewährleistungsansprüche schon begrifflich nicht in Betracht kommen (anders aber LG Münster, Urt. v. 16.04.1998 - 8 S 306/97 - WuM 1998, 723: 5% Minderung für den Fall des Ausschlusses der Mitbenutzung der Waschküche; AG Menden, Urt. v. 07.03.2007 - 4 C 407/06 - NZM 2007, 883 bei Beeinträchtigung der Mitbenutzung eines Fahrradkellers unter Verkennung des Umstandes, dass dessen Nutzung aufgrund Zusicherung durch den Vermieter zum vertraglich vereinbarten Mietgebrauch gehörte und deshalb § 536 BGB ohne Weiteres anwendbar war; anders wohl auch Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 274, der dem Mieter an einem Trockenboden sogar ein Besitzrecht zugesteht, dessen Entziehung zur Mietminderung berechtigen soll; vgl. hierzu die Entscheidung des KG, Urt. v. 20.08.2012 - 8 U 168/12 - Grundeigentum 2012, 1561, in der mit ausführlicher und überzeugender Begründung ein solches Recht verneint wird).
Das AG Berlin-Mitte hatte in einem Urteil vom 24.10.2012 (7 C 90/12 - Grundeigentum 2012, 1703) einen Mietmangel in dem Fall angenommen, in dem Passanten den zurückgesetzten und deshalb sichtgeschützten Hauseingang zum Urinieren benutzten. Auch, wenn man der hier vertretenen Auffassung folgt, also eine Minderung verneint, steht der Mieter nicht rechtlos da. Den Vermieter trifft nämlich in solchen Fällen eine Verkehrssicherungspflicht, also die Verpflichtung, die gefahrlose Benutzung der Zuwege zum Haus und der Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten (vgl. hierzu Häublein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. § 535 Rn. 102; Krüger in: MünchKomm BGB, § 280 Rn. 109; LG München I, Urt. v. 17.05.1989 - 31 S 14661/88 - NJW-RR 1990, 217).
Kommt er dieser (Neben-)Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter den ihm zustehenden Anspruch im Rahmen des § 273 BGB (kein Synallagma, deshalb keine Anwendung des § 320 BGB) dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters entgegensetzen, also ein Zurückbehaltungsrecht (in welcher Höhe auch immer) geltend machen. Anders als bei der Minderung muss der Mieter dann aber nach Beseitigung der die Verkehrssicherheit beeinträchtigenden Umstände bzw. Gegenstände die zurückbehaltene Miete nachzahlen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Wohl keine, wenn man die am Schluss der BGH-Entscheidung getroffenen Ausführungen nur als zusätzliche Begründung ohne eigene Bedeutung für das – zutreffende – Urteil ansehen möchte.



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