Anmerkung zu:AG Köln, Urteil vom 15.02.2019 - 208 C 188/18
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:13.06.2019
Quelle:juris Logo
Normen:Art 14 GG, § 556d BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 12/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 12/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Keine Beschränkung der Wiedervermietungsmiete in Köln



Orientierungssatz zur Anmerkung

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW ist formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht ist.



A.
Problemstellung
Wenn die Politik ehrlich wäre, müsste sie sagen, dass die sog. „Mietpreisbremse“ nicht funktioniert und kaum Wirkung zeigt. Die Regelungen leiden an unzähligen Mängeln, die dazu führen, dass die hohen Erwartungen, die bestimmte Bevölkerungsgruppen mit dem neuen Rechtsinstitut verbinden, kaum erfüllt werden. Das beginnt damit, dass die Durchsetzung der Grenzen dem einzelnen Mieter überlassen wird. Er muss sich auf die Teilunwirksamkeit einer kurz zuvor selbst abgegebenen Vertragserklärung berufen. Weitergehende Sanktionen gibt es nicht. Die Regelungen sind äußerst kompliziert, da es neben dem Grundtatbestand mehrere Ausnahmen gibt und davon dann wiederum weitere Ausnahmen. Und schließlich haben auch die einzelnen Bundesländer ihre Hausaufgaben nicht richtig gemacht. Diese müssen nämlich in einer Landesverordnung die Gemeinden benennen, in denen die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten soll. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut muss eine solche Verordnung begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Klingt einfach, ist es aber anscheinend nicht. 13 Bundesländer haben solche Verordnungen bisher erlassen. In inzwischen sechs Bundesländern wurde die jeweilige Verordnung von den Zivilgerichten für unwirksam erklärt. Im konkreten Fall ging es um die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung – MietbegrenzVO NRW)“ vom 23.06.2015 (GV. NRW. 2015, 481).


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Der Mieter hatte mit Mietvertrag vom 01.12.2016 eine 79,76 m² große Wohnung in Köln zu einer Nettomiete von 945 Euro gemietet. Mit Schreiben vom 06.03.2017 rügte er die Höhe der Miete und zahlte die weiteren Mieten unter Vorbehalt. Der Vermieter erteilte Auskunft über die von dem Vormieter gezahlte Miete. Der Mieter verlangt mit der vorliegenden Klage für vier Monate zu viel gezahlte Mieten von insgesamt 456,56 Euro zurück. Ortsüblich plus 10% sei lediglich eine Miete von 717,75 Euro, so dass eine Überzahlung stattgefunden habe, die für vier Monate mit vorliegender Klage zurückverlangt werde. Dies mache 4 x 114,14 Euro = 456,56 Euro aus, da die Vormiete 830,86 Euro betragen habe. Der Vermieter behauptet, dass die vereinbarte Miete nicht die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10% übersteige. Die angemessene Quadratmetermiete bei einer Maisonette-Wohnung vergleichbarer Art betrage 10,95 Euro. Die Miete des Vormieters habe netto 865,48 Euro betragen und sei nur aufgrund einer vereinbarten Minderung reduziert worden auf 692,38 Euro. Diese Minderung sei aber nicht zu berücksichtigen.
Das AG Köln hat die Klage des Mieters abgewiesen.
Gegenwärtig seien auf Wohnungen in Köln die rechtlich allein einschlägigen §§ 556d ff. BGB nicht anwendbar. Es fehle in Nordrhein-Westfalen an einer wirksamen Verordnung i.S.d. § 556d Abs. 4 BGB, die das Gebiet der Stadt Köln als solches mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Anwendungsbereich der mietpreisbegrenzenden oben genannten Vorschriften unterstelle, so dass für Köln weder die in § 556d Abs. 1 BGB aufgeführte Mietpreisbegrenzung (ortsübliche Miete + 10%) noch darauf aufbauende Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gelten würden.
Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht sei. § 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlange u.a., dass sich aus einer Begründung ergebe, aufgrund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliege. Die Begründungspflicht diene dazu, die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt werden. Angesicht des mit der Verordnung verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Art. 14 GG komme der Begründung besondere Bedeutung zu, wie auch die bei sonstigen Verordnungen nicht übliche Begründungspflicht zeige. Die Begründung soll den Bürgern im Einzelfall die Überprüfung der entsprechenden Begründung und ein Verständnis von deren Gründen möglich machen.
Diesen Anforderungen werde die Begründung der Verordnung in Nordrhein-Westfalen nicht gerecht. Veröffentlicht sei eine Begründung, in der die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt angesetzt werden, genannt werden. Es fehle aber in der Begründung die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Welche Kriterien für die Einordnung, insbesondere in welchem Verhältnis zueinander zu einer Einbeziehung der Stadt Köln geführt haben, dazu mangele es an jeglichen näheren Angaben.
Soweit in der Begründung auf eine Untersuchung des Instituts F&B vom März 2015 verwiesen werde, genüge dies nicht. Ein ausführliches Gutachten des Institut F&B aus Hamburg konnte vom Gericht weder im Internet noch sonst als veröffentlicht festgestellt werden. Soweit ein kurzer Endbericht von März 2015 im Internet auffindbar war, leide er an denselben Mängeln wie die Begründung selbst.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung liegt auf der Linie der bisher veröffentlichten Entscheidungen zur Frage, wie eine ordnungsmäßige Begründung gemäß § 556d Abs. 2 BGB auszusehen hat und wie sie zu veröffentlichen ist.
1. Die statistischen Daten
In Nordrhein-Westfalen hat man für die Festlegung der Gebietskulisse zunächst ein wissenschaftliches Institut aus Hamburg beauftragt, aus den landesweit verfügbaren statistischen Daten nach den Vorgaben des Bundesgesetzgebers Indikatoren zu entwickeln, die geeignet sind, die Kriterien des § 556d Abs. 2 BGB abzubilden. In dem Gutachten aus März 2015 wurde mit dem verwendeten Nutzwertanalysemodell ein besonderer methodischer Ansatz für die Einordnung jeder Gemeinde in Nordrhein-Westfalen entwickelt. Dabei wurden die einzelnen Indikatoren zu einem Punktesystem zusammengefasst, aus dem sich zunächst eine auf Indikatoren gestützte Gebietskulisse errechnete. Bei der Nachfragegruppe wurde abgestellt auf das örtliche Aufkommen von Bedarfsgemeinschaften SGB II 2013, Leistungsempfänger SGB XII 2013, Wohngeldempfänger 2012 und Studenten des Wintersemesters 2013/2014. Die Leerstandsquote wurde anhand des Zensus 2011 ermittelt. Ferner wurde die Entwicklung der Angebotsmieten der letzten fünf Jahre vor 2014 betrachtet.
Dabei erfolgte eine Unterscheidung in vier Wohnungsgrößenklassen. Bei dem verwandten Modell wurde eine Gewichtung nach der derzeitigen Wohnungsmarktnachfrage nach preisgünstigem Wohnraum (20%), der derzeitigen Wohnungsmarktlage (75%) und der zukünftigen Wohnungsmarktlage (5%) vorgenommen. Dabei wurde die derzeitige Wohnungsmarktlage wiederum nach dem Verhältnis Leerstandsquote und Mietwohnungsanteil (30%), Mietpreisniveau der Vergleichsmieten (20%) sowie der Entwicklung der Angebotsmieten (25%) ermittelt. Die Verteilung der 396 Kommunen auf die einzelnen Kategorien für jeden Indikator wurde im Anhang (ab Seite 33) des Gutachtens veröffentlicht. Für 21 Gemeinden ergab sich eine Einstufung in die Gebietskulisse für eine Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen.
Befragt wurden schließlich auch die Kommunen, deren Antworten mit Auf- bzw. Abschlägen von drei Punkten einbezogen wurden. Die Befragung der 60 Städte und Gemeinden, für die nach der statistischen Analyse eine Anspannung auf dem regionalen Wohnungsmarkt angenommen werden konnte, erfolgte durch ein Schreiben des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr. Von den 60 angeschriebenen Kommunen haben 54 Kommen bzw. 90% geantwortet und einen Fragebogen zurückgesendet. Von den 54 Kommunen, die geantwortet haben, gaben 15 ein Votum für eine Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung auf höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (rund 28% des Rücklaufs). Durch die Berücksichtigung der kommunalen Voten bei vorliegender Abweichung zwischen dem Modellergebnis und den abgegebenen Voten ergab sich für 8 Kommunen eine veränderte Einstufung. Bei einer Kommune kam es zu einer Aufstufung, d.h. zur Aufnahme in die Gebietskulisse zur Begrenzung der Miethöhe. Bei sieben Kommunen erfolgte eine Abstufung und somit keine Aufnahme in die Gebietskulisse zur Begrenzung der Miethöhe. Die jeweiligen Kommunen sind explizit im Gutachten aufgeführt. Köln gehörte nicht dazu.
Übrig blieben im Gutachten 22 Gemeinden, die die Landesregierung auch alle in die Verordnung aufgenommen hat.
2. Die Begründung
Die nächste Frage ist, wie die Landesregierung die Verordnung tatsächlich begründet hat. Ausgangspunkt ist, dass wohl das gesamte Kabinett diese Begründung beschließen muss. Die Begründung eines Ministeriums reicht nicht, die eines Instituts erst recht nicht. Aus den zugänglichen Informationen lässt sich hierzu nichts ermitteln. Soweit es eine veröffentlichte Begründung gibt, genügt diese, wie das AG richtig festgestellt hat, auch inhaltlich nicht den Anforderungen an die Begründung, da darin zwar die Methodik aus dem Gutachten dargestellt wird, aber nicht die konkrete Umsetzung. Aus dieser Begründung kann niemand erkennen, warum eine Gemeinde nun tatsächlich aufgenommen wurde oder nicht. Wer diese Begründung abgegeben hat oder gar beschlossen hat, ist ebenfalls nicht erkennbar. Ein Absender ist nicht vermerkt. Die nächste Frage ist, ob in einer Begründung eins zu eins auf das Gutachten eines externen Dienstleisters verwiesen werden darf, ggf. ohne sich kritisch damit auseinanderzusetzen.
3. Die Veröffentlichung
Davon zu unterscheiden ist schließlich, was veröffentlicht wurde. Dazu muss man wissen, dass nach der Landtagswahl das ehemalige Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr aufgeteilt wurde in das Ministerium für Wirtschaft, Energie, Industrie, Mittelstand und Handwerk und das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung NRW. Heute findet man auf der Seite dieses Ministeriums unter https://www.mhkbg.nrw/themen/bau/wohnen/mieterschutz-und-mietrecht drei PDF-Dateien, nämlich
a) Begründung der Verordnung
b) Gutachten Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „Mietbegrenzungsverordnung“ – Kurzfassung
c) Gutachten Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse einer „Mietbegrenzungsverordnung“
Welche Dateien vormals bei Erlass der Verordnung tatsächlich vom früher zuständigen Ministerium veröffentlich wurden, konnte der Verfasser auch unter Verwendung des Programms waybackmachine nicht mehr feststellen. In der Kurzfassung des Gutachtens fehlen die erforderlichen Daten für jede einzelne Stadt. Diese sind nur in der Langfassung enthalten. Wann diese ins Netz gestellt wurde, konnte nicht ermittelt werden. Eine nachträgliche Veröffentlichung würde auf keinen Fall reichen (LG Frankfurt, Urt. v. 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 mit Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 13/2018 Anm. 2).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die zugelassene Revision wurde eingelegt (LG Köln, 6 S 57/19). Es wird in diesem Verfahren wohl darauf ankommen zu klären, ob tatsächlich eine Begründung der Landesregierung vorliegt. Wenn man der Auffassung ist, dass in der Begründung eine Verweisung zulässig ist, dann kommt es darauf an festzustellen, wann genau was wo veröffentlicht wurde.



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