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Anmerkung zu:AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16
Autor:Thomas Emmert, RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erscheinungsdatum:14.06.2018
Quelle:juris Logo
Normen:§ 535 BGB, § 536 BGB, § 307 BGB, § 28 BVO 2, § 536c BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Emmert, jurisPR-MietR 12/2018 Anm. 1 Zitiervorschlag

Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung von Silikonverfugungen im Badezimmer



Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung von Silikonverfugungen im Badezimmer:

1. Der Vermieter ist zum Ersatz brüchiger Silikonverfugungen im Badezimmer verpflichtet.
2. Silikoverfugungen stellen keine Installationsgegenstände dar und unterfallen nicht dem Anwendungsbereich einer Kleinreparaturklausel.



A.
Problemstellung
Die Einschränkung der dem Vermieter durch § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auferlegten Verpflichtung, die Mietsache auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen, ist unter Beachtung der diesbezüglich durch die Rechtsprechung gezogenen Grenzen auch formularvertraglich grundsätzlich zulässig und auch bei Wohnraummietverträgen z.B. in Gestalt sog. Kleinreparaturklauseln gängige Praxis. Dabei stellt sich aber regelmäßig die Frage nach dem sachlichen Anwendungsbereich solcher Klauseln und ihrer rechtlichen Wirkung im Hinblick auf die Instandsetzungspflicht des Vermieters.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Parteien streiten über die Instandsetzung einer undichten Silikonabdichtung an einer Duschabtrennung einer mitvermieteten Duschtasse, wodurch sich durch die aufgrund der Undichtigkeiten austretende Nässe Kalkablagerungen und Schimmel an der Abtrennung gebildet haben. Die Vermieterin lehnt die von der Mieterin geforderte Instandsetzung ab und beruft sich auf eine im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel, wonach der Mieter die Kosten für die „Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden)“ zu tragen hat. Darüber hinaus wendet sie ein, die Schäden seien durch eine unzureichende Reinigung der Dusche bzw. unzureichende Beseitigung des Spritzwassers nach dem Duschen durch die Mieterin selbst verursacht worden, sodass auch von daher keine Instandsetzungspflicht besteht.
Die von der Mieterin erhobene Klage auf Verpflichtung der Vermieterin zur Instandsetzung hat Erfolg.
Aufgrund eines im Rechtsstreit eingeholten Sachverständigengutachtens stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Ursache der Undichtigkeiten der Silikonfuge eine unsachgemäße, von der Rechtsvorgängerin der Vermieterin zu verantwortende Wartung bzw. Erneuerung sei. Dies führe dazu, dass die Duschabtrennung nur mit einem über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Bereinigungsaufwand zu reinigen und zu trocknen sei, den die Mieterin aber nicht schulde. Sie sei daher auch nicht für den Zustand verantwortlich.
Die Vermieterin könne sich auch nicht auf die mietvertragliche Kleinreparaturklausel berufen. Weder die Silikonfuge selbst noch die Dusche, in der sie sich befinde, sei ein Installationsgegenstand für Wasser im Sinne der Kleinreparaturklausel, auf deren Wirksamkeit das Gericht im Übrigen nicht eingehe. Auch wenn es für den vorliegenden Fall darauf nicht ankomme, würde selbst dann, wenn die Kleinreparaturklausel auch derartige Fugen umfassen würde, dies den Vermieter nicht von seiner Instandsetzungspflicht befreien, sondern ihm lediglich einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter geben.


C.
Kontext der Entscheidung
Sog. Kleinreparaturklauseln gehören zur „Grundausstattung“ eines jeden gängigen Wohnraummietvertragsformulars. Bei Wohnraummietverhältnissen sind sie nur dann wirksam, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Zunächst darf der Mieter nur zur Kostenübernahme, nicht aber zur Selbstdurchführung der Reparatur verpflichtet werden, die Reparaturpflicht muss also beim Vermieter verbleiben (BGH, Urt. v. 06.05.1992 - VIII ZR 129/91 - WuM 1992, 355). Regelrechte Vornahmeklauseln beeinträchtigen nicht nur unzulässigerweise das Minderungsrecht des Mieters (§ 536 Abs. 4 BGB), sondern benachteiligen ihn darüber hinaus unangemessen i.S.v. § 307 BGB, da sie ihn mit den gesamten Nachteilen belasten, die mit der Vergabe von Reparaturaufträgen verbunden sein können (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017 § 538 Rn. 53). Wie hier vom AG Berlin-Mitte richtig entschieden, ist der Vermieter also auch dann nicht berechtigt, die angeforderte Instandsetzung zu verweigern und den Mieter auf die Selbstvornahme zu verweisen, wenn eine im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel ansonsten wirksam und auf den konkreten Fall anwendbar wäre.
Darüber hinaus muss die Klausel im Hinblick auf die Kosten eine zweifache Begrenzung, nämlich nach der Höhe der Kosten für die Einzelreparatur und nach der Höhe der Summe der in einem Jahr anfallenden Kosten enthalten (st. BGH-Rspr. seit BGH, Urt. v. 07.06.1989 - VIII ZR 91/88 - WuM 1989, 324). Aus Transparenzgründen ist die Höhe je Einzelreparatur mit einem festen Betrag auszuweisen (Langenberg, a.a.O. Rn. 58). Eine Höchstgrenze von 100 Euro ist nicht mehr zu beanstanden (Langenberg, a.a.O.), inzwischen werden aber auch vereinzelt bereits 110-120 Euro je Einzelreparatur als angemessen angesehen (AG Schöneberg, Urt. v. 03.08.2017 - 106 C 46/17 - Grundeigentum 2018, 463; a.A. noch AG Bingen a. Rhein, Urt. v. 04.04.2013 - 25 C 19/13 - WuM 2013, 349 (120 Euro sind zuviel); AG Köpenick, Urt. v. 09.09.2011 - 6 C 184/11 (110 Euro angemessen), AG Würzburg, Urt. v. 17.05.2010 - 13 C 670/10 - WuM 2010, 561 (110 Euro angemessen)). Wird die Grenze überschritten, sind die Kosten insgesamt nicht mehr erstattungsfähig, der Vermieter hat keinen Anspruch, dass der Mieter sich bis zur Kostengrenze an den Kosten einer teureren Reparatur beteiligt. Bei älteren Kleinreparaturklausel mit entsprechend niedrigeren Kostengrenzen ist der Vermieter weder berechtigt, diese unter Hinweis auf gestiegene Handwerkerkosten eigenmächtig anzupassen, noch hat er gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer solchen Anpassung. Hinsichtlich der Gesamtkosten pro Jahr ist die Rechtsprechung uneinheitlich, sowohl was die Höhe als auch die Berechnungsgrundlage angeht. So werden teilweise 6-8% der Jahreskaltmiete angesetzt, teilweise aber auch 8-10% einer nicht näher konkretisierten „Jahresmiete“ (im Einzelnen u. kritisch Langenberg, a.a.O. m.w.N.).
Schließlich muss auch der sachliche Anwendungsbereich der Klausel begrenzt sein. Sie darf sich nur auf jene Teile der Mietsache erstrecken, die zum unmittelbaren Mietobjekt gehören, sodass Kostenbeteiligungen an Reparaturen an Teilen der Gemeinschaftseinrichtung von vornherein ausscheiden (Langenberg, a.a.O., Rn. 57). Darüber hinaus muss sie sich auch insoweit auf jene Teile beschränken, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (Langenberg, a.a.O.; BGH, Urt. v. 07.06.1989 - VIII ZR 91/88 - WuM 1989, 324). Neben den hier angesprochenen Silikonfugen (vgl. a. AG Wedding, Urt. v. 25.10.2011 - 20 C 191/11) fallen z.B. auch Reparaturen von verkalkten Wasserhähnen nicht hierunter (AG Gießen, Urt. v. 30.04.2008 - 40M C 125/08 - WuM 201, 415), da der Mieter nicht auf die Verkalkung unmittelbar einwirken, sondern nur durch Betätigung des Hahns mittelbar den Durchfluss des Wassers steuern kann. Ebenfalls nicht wirksam einbezogen werden können Spiegel, Verglasungen oder aber Beleuchtungskörper (AG Zossen, Urt. v. 11.06.2015 - 4 C 50/15 - WuM 2015, 476). Enthält die Klausel keine Beschreibung der Kleinreparaturen, soll im Wege der Auslegung auf die Definition in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV zurückgegriffen werden können (Langenberg, a.a.O., Rn. 57).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung des Gerichts folgt den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen.
Für die tägliche Beratungspraxis interessant ist die weitere Begründung des Gerichts im Hinblick auf die Instandsetzungspflicht des Vermieters im Zusammenhang mit Silikonverfugungen. Das Gericht verweist unter Bezugnahme auf das eingeholte Sachverständigengutachten darauf, dass Silikonfugen von vornherein einer gewissen Versprödung unterliegen, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und damit zur Undichtigkeit der Fugen führen können. Aus eben diesem Grund werden die Fugen auch als „Wartungsfugen“ bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und lediglich eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.
Stellt der Mieter etwa bei der regelmäßigen Reinigung von Bad und Dusche entsprechende Alterungsspuren an den Fugen fest, ist er gemäß nach § 536c Abs. 1 Satz 1BGB zur Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter verpflichtet. Andernfalls kann er sich nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn durch die undicht gewordenen Fugen Feuchtigkeitsschäden entstehen, die bei rechtzeitiger Meldung und Beseitigung durch den Vermieter vermieden hätten werden können.



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