Ein Anwartschaftsrecht auf Erwerb einer Grunddienstbarkeit wird - sofern keine Vormerkung zu Gunsten des Berechtigten im Grundbuch eingetragen ist - nicht schon allein durch die bindende Einigung der Beteiligten nach § 873 Abs. 2 BGB begründet. Vielmehr muss der Eintragungsantrag vom Begünstigten gestellt sein und darf nicht von dem Grundbuchamt zurückgewiesen sein.
- A.
Problemstellung
Der BGH hatte zu entscheiden, ob die mit einem Grundstückskaufvertrag übernommene Baulast ein zivilrechtliches Anwartschaftsrecht des Klägers auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts gewährt, sowie die bisher umstrittene Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich eine zivilrechtliche Duldungspflicht des Eigentümers des belasteten Grundstücks nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben kann, so dass dem Eigentümer des gefangenen Grundstücks ein Notwegerecht gemäß § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehen könnte (Rn. 18 f. des Besprechungsurteils; zum Parallelverfahren BGH, Urt. v. 27.06.2025 - V ZR 150/24 - NZM 2025, 882: Anm. Aßfalg, jurisPR-BGHZivilrecht 21/2025 Anm. 4; Anm. Sternberg, jurisPR-ÖffBauR 9/2025 Anm. 6; Anm. Drasdo, NJW-Spezial 2025, 643).
- B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Aufgrund einer Grundstücksteilung entstanden drei Flurstücke mit den Nummern 178, 179, 180. Zugunsten des Hinterliegergrundstücks 180 wurde am Grundstück 179 eine Zufahrts- und Leitungsbaulast bestellt. Das in einem Kaufvertrag zugunsten der Parzellen 178 und 180 vereinbarte Wegerecht wurde nicht dinglich gesichert; es wurde versäumt, die entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. Das Grundstück 178 wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Dienstbarkeit war kein Gegenstand bei nachfolgenden Veräußerungen.
Das im gemeinsamen Eigentum der Beklagten zu 2) und 3) stehende Flurstück 180 ist von der öffentlichen Straße über eine Zuwegung erreichbar, die auf dem Flurstück 179 entlang der Grenze zu dem an der öffentlichen Straße gelegenen Flurstück 178 des Beklagten zu 2) verläuft. Die Beklagten nutzen die Zuwegung zur Erreichung der Flurstücke 178 und 180 und nehmen die Wohnungseigentümer in einem ebenfalls zum BGH gelangten Parallelverfahren auf Einräumung eines Wegerechts in Form einer Grunddienstbarkeit zulasten des Gemeinschaftsgrundstücks 179 in Anspruch (vgl. oben unter A; BGH, Urt. v. 27.06.2025 - V ZR 150/24 - NZM 2025, 882).
Mit ihrer Klage verlangen die Kläger von den Beklagten die Einräumung eines Wegerechts in Form einer Grunddienstbarkeit zugunsten der Flurstücke 178 und 180, hilfsweise eines Notwegerechts zugunsten des Flurstücks 180. Hilfswiderklagend nehmen die Beklagten die Kläger für den Fall der Zuerkennung eines Notwegerechts auf Zahlung einer angemessenen Geldrente in Anspruch.
Das Landgericht (LG Kleve, Urt. v. 05.05.2023 - 3 O 45/22) hat die Beklagten unter Abweisung des Hauptantrags auf den Hilfsantrag hin verurteilt, für die Dauer von drei Monaten hinsichtlich des Flurstücks 180 einen Notweg gegen Zahlung einer monatlichen Notwegrente von 100 Euro zu gewähren. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.07.2024 - 9 U 77/23).
Die Revision der Kläger hat nur hinsichtlich des Hilfsantrags Erfolg, sie führte dazu, dass das Urteil des Berufungsgerichts insoweit aufgehoben worden ist, als die Berufung in Bezug auf den Hilfsantrag zurückgewiesen worden ist, und im Umfang der Aufhebung zur Zurückverweisung der Sache. Der V. Zivilsenat des BGH hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
Was den Hauptantrag angeht, verneint das Berufungsgericht frei von Rechtsfehlern den geltend gemachten vertraglichen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrtrechts.
Ein vertraglicher Anspruch gegen die Beklagten folgt nicht aus dem von dem Rechtsvorgänger der Kläger mit den Rechtsvorgängern der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag vom 02.10.1987. Darin begründeten die Vertragsparteien zwar eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Parzellen 178 und 180 und bewilligten deren Eintragung in das Grundbuch. An diese Vereinbarung sind die Beklagten jedoch nicht gebunden; denn schuldrechtliche Vereinbarungen begründen Rechte und Pflichten grundsätzlich nur für die Vertragsschließenden, nicht für ihre Rechtsnachfolger.
Die Revision zeigt anhand der getroffenen Feststellungen keine Anhaltspunkte für eine durch ergänzende Vertragsauslegung dahin gehend zu schließende planwidrige Regelungslücke in den notariellen Kaufverträgen auf.
Eine planwidrige Regelungslücke ist Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung. Eine Regelungslücke ist nicht gegeben; sie wäre gegeben, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder ihn bewusst offengelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten haben, und sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt.
Aus den örtlichen Verhältnissen kann sich kein Anspruch auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit ergeben. Insbesondere folgt dies nicht aus der jahrelangen faktischen Nutzung der Zuwegung über das Flurstück 179. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann in einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht durch eine langjährige Übung unter Grundstücksnachbarn entstehen, auch wenn diese in der Annahme erfolgt, hierzu berechtigt bzw. verpflichtet zu sein.
Anders als in dem umgekehrten Fall, in dem aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis ein Anspruch auf Bestellung einer deckungsgleichen Baulast folgen kann, kann die auf dem Flurstück 179 zugunsten des Flurstücks 180 lastende Zufahrtsbaulast keinen Anspruch auf Bewilligung einer Dienstbarkeit begründen.
Die Kläger können ihren Anspruch nicht auf ein Anwartschaftsrecht, bezogen auf die einzutragende Grunddienstbarkeit, stützen. Es kann dahinstehen, ob überhaupt ein praktischer Bedarf für die Anerkennung eines Anwartschaftsrechts als Vorstufe des Erwerbs einer Grunddienstbarkeit besteht; jedenfalls wird die Entstehung eines Anwartschaftsrechts im Hinblick auf die einzutragende Dienstbarkeit in Rechtsprechung und Literatur nur für den hier nicht relevanten Verkauf des herrschenden Grundstücks diskutiert. Wird dagegen das Eigentum an dem dienenden Grundstück übertragen, setzt die Bestellung einer Dienstbarkeit materiell-rechtlich gemäß § 873 Abs. 1 BGB die dingliche Einigung mit dem neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks voraus.
Einen Anspruch auf die Abgabe der danach erforderlichen Willenserklärungen gegen den neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks könnte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks aus einem etwaigen Anwartschaftsrecht nicht herleiten. Nach der Rechtsprechung des BGH entsteht ein Anwartschaftsrecht, wenn von einer weitgehend gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr durch einseitige Erklärung zu zerstören vermag. Einen schuldrechtlichen Anspruch auf Leistung im Sinne der Verschaffung des Vollrechts, wie ihn die Kläger mit ihrer Klage verfolgen, gewährt das Anwartschaftsrecht jedoch keinesfalls.
Die Revision hat demgegenüber im Hinblick auf den Hilfsantrag Erfolg. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich das Bestehen eines über drei Monate hinausgehenden Notwegerechts der Kläger gemäß § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verneinen.
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer dieser Vorschrift zufolge von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden.
Daher besteht kein Notwegerecht, wenn der Grundstückseigentümer in zumutbarer anderer Weise eine Verbindung zu dem öffentlichen Weg herstellen kann, etwa über fremde Grundstücke aufgrund eines rechtlich gesicherten Nutzungsrechts. Rechtsfehlerhaft ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen eines Notwegerechts nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestehen, weil der Zugang zu der Parzelle 180 durch eine Baulast gesichert ist. Der Eigentümer eines mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks ist nicht aufgrund der Baulast nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zivilrechtlich verpflichtet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden (Rn. 19 des Besprechungsurteils: für eine nähere Begründung ausführlich BGH, Urt. v. 27.06.2025 - V ZR 150/24 Rn. 10 ff.).
Das Berufungsurteil ist aufzuheben, soweit es den Hilfsantrag betrifft. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen zu der Verbindungslosigkeit des Flurstücks 180 getroffen. Die Kläger haben insoweit vorgetragen, eine Zuwegung über das Flurstück 157 scheide aus, weil es für den Straßenverkehr nicht öffentlich gewidmet sei, sondern im Eigentum einer Kirchengemeinde stehe.
- C.
Kontext der Entscheidung
Der BGH verneint einen vertraglichen Anspruch gegen die Beklagten. Der BGH führt zur Begründung aus, dass aus dem mit den Rechtsvorgängern der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag kein derartiger Anspruch gegen die Beklagten resultiere; an diese schuldrechtliche Vereinbarung seien die Beklagten nicht gebunden, schuldrechtliche Vereinbarungen begründeten Rechte und Pflichten grundsätzlich nur für die Vertragsschließenden, nicht für ihre Rechtsnachfolger (Rn. 7 des Besprechungsurteils; BGH, Urt. v. 10.03.2006 - V ZR 48/05 Rn. 18 m.w.N.; Anm. Janke, NJ 2006, 465; Salzig, NotBZ 2006, 247 m.w.N.).
Der BGH bestätigt, dass sich bei einer Veräußerung des dienenden Grundstücks vor wirksamer Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung des Veräußerungsvertrags ergeben kann, dass der Erwerber die Bestellungsverpflichtung übernimmt (Rn. 8 f. des Besprechungsurteils mit Verweis auf BGH, Urt. v. 18.06.1971 - V ZR 45/69 - DNotZ 1971, 723; Mohr in: MünchKomm BGB, 9. Aufl. 2023, § 1018 Rn. 6 f; ausf. zur Grunddienstbarkeit Grziwotz in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, Vorb. Vor 1018 Rn. 1 bis 15 m.w.N.). Der BGH verneint im Besprechungsurteil die Möglichkeit einer ergänzenden Vertragsauslegung mit der Begründung, es fehle an der notwendigen Voraussetzung, einer planwidrigen Regelungslücke (Rn. 10 des Besprechungsurteils m.w.N.).
Der BGH verneint die Begründung eines Anspruchs auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit aus der jahrelangen faktischen Nutzung der Zuwegung über das Flurstück 179 mit dem Hinweis auf seine ständige Rechtsprechung, dass in einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nach dem BGB nicht durch eine langjährige Übung unter Grundstücksnachbarn entstehen kann, auch wenn diese in der Annahme erfolgt, hierzu berechtigt bzw. verpflichtet zu sein (Rn. 12 des Besprechungsurteils m.w.N.). Die auf dem Flurstück 179 zugunsten des Flurstücks 180 lastende Zufahrtsbaulast vermag keinen Anspruch auf Bewilligung einer Dienstbarkeit zu begründen (Rn. 13 des Besprechungsurteils; BGH, Urt. v. 24.01.2025 - V ZR 51/24 Rn. 11 - NZM 2025, 226).
Der BGH bezweifelt in der Parallelsache, ob ein praktischer Bedarf für die Anerkennung eines Anwartschaftsrechts als Vorstufe des Erwerbs einer Grunddienstbarkeit besteht. Er lässt die Streitfrage offen und führt aus:
„Wird dagegen das Eigentum an dem dienenden Grundstück übertragen, setzt die Bestellung einer Dienstbarkeit materiell-rechtlich gemäß § 873 Abs. 1 BGB die dingliche Einigung mit dem neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks voraus; verfahrensrechtlich ist für die Eintragung der Dienstbarkeit nach § 19 GBO dessen Bewilligung erforderlich.“
Einen Anspruch auf die Abgabe der danach erforderlichen Willenserklärungen gegen den neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks könnte der Eigentümer des herrschenden Grundstücks aus einem etwaigen Anwartschaftsrecht nicht herleiten. Nach der Rechtsprechung des BGH entsteht ein Anwartschaftsrecht, wenn von dem mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechts schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer weitgehend gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr durch einseitige Erklärung zu zerstören vermag. Einen schuldrechtlichen Anspruch auf Leistung im Sinne der Verschaffung des Vollrechts gewährt das Anwartschaftsrecht jedoch keinesfalls (Rn. 16 des Besprechungsurteils m.w.N. der Rspr. des BGH).
Die Revision hat im Hinblick auf den Hilfsantrag Erfolg: Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich das Bestehen eines über drei Monate hinausgehenden Notwegerechts der Kläger gemäß § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht verneinen.
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer dieser Vorschrift zufolge von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden (Rn. 18 des Besprechungsurteils).
Es besteht kein Notwegerecht, wenn der Grundstückseigentümer in zumutbarer anderer Weise eine Verbindung zu dem öffentlichen Weg herstellen kann, etwa über fremde Grundstücke aufgrund eines rechtlich gesicherten Nutzungsrechts.
Der BGH verweist in diesem Zusammenhang auf seine ausführliche Begründung in seiner Entscheidung in der Parallelsache (Rn. 10 ff. des Besprechungsurteils). Der BGH hat in dieser Entscheidung die offene Rechtsfrage dahin gehend entschieden, dass „der Eigentümer eines mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks (…) nicht aufgrund der Baulast nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zivilrechtlich verpflichtet ist, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden“ (Rn. 10 f. des Besprechungsurteils).
Rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen eines Notwegerechts nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bestehen, weil der Zugang zu der Parzelle 180 durch eine Baulast gesichert ist. Aufgrund der Baulast ist der Eigentümer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zivilrechtlich nicht verpflichtet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden (Rn. 10 der Entscheidung in der Parallelsache).
Das Flurstück 178 liegt an der öffentlichen Straße; folgerichtig haben die Beklagten ihr Verlangen nach Gewährung eines Notwegs i.S.v. § 917 Abs. 1 BGB, welches Tatbestandsmerkmal für das Entstehen des Notwegerechts ist, in dem Parallelverfahren V ZR 143/24 auf das Flurstück beschränkt 180 (Rn. 14 der Entscheidung in der Sache V ZR 150/24).
- D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung in der Parallelsache und das Besprechungsurteil zeigen beispielhaft, dass ein Wegerecht nicht auf eine Überfahrtbaulast gestützt werden kann. Die Baulast sichert lediglich das Verhältnis zur Baubehörde, sie vermittelt keinen Anspruch auf Einräumung eines Fahrt- oder Leitungsrechts. Ein unterstelltes Anwartschaftsrecht kann in keinem Fall einen schuldrechtlichen Anspruch auf Leistung im Sinne der Verschaffung des Vollrechts im Fall des Eigentümerwechsels, z.B. die Einräumung einer Grunddienstbarkeit in Form eines Wegerechts dem nachfolgenden Wohnungseigentümer gewähren.
Im Falle einer Veräußerung eines Grundstücks ohne eine entsprechende zivilrechtliche Vereinbarung besteht grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers auf ein Wegerecht. Derartige schuldrechtliche Vereinbarungen müssen stets in dem Grundstückskaufvertrag getroffen werden.
Im Fall eines Eigentumswechsels, z.B. die Aufteilung des fraglichen Grundstücks in Wohnungseigentum mit anschließendem Verkauf der Einheiten, ist eine schuldrechtliche Vereinbarung über ein Nutzungsrecht aus der Sicht des Erwerbers geboten, weil er nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung einen Anspruch auf ein Nutzungsrecht erlangen kann. Fehlt eine derartige schuldrechtliche Vereinbarung, hilft eine ergänzende Vertragsauslegung nicht, die fehlende schuldrechtliche Vereinbarung zu ersetzen (Ls. 1 des Besprechungsurteils). Ein Notweg kann diesen Mangel grundsätzlich nicht heilen, weil die strengen Voraussetzungen des § 917 BGB im Regelfall nicht gegeben sein werden (so auch Drasdo, NJW-Spezial 2025, 643). Die Bereinigung des Ausgangsfehlers, die fehlende Grundbucheintragung der gewollten Dienstbarkeit, ist grundsätzlich nur dadurch möglich, dass ein Eintragungsantrag gestellt worden ist, der einseitig nicht mehr zurückgenommen werden kann, weil die Entstehung des Vollrechts nur noch von der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts abhängt (Anm. zum BU: Drasdo, NJW-Spezial 2025, 643 unter Praxishinweis).
