juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a BGB.
2. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.

A.

Problemstellung

§ 577a BGB regelt Fälle, in denen sich die Gefahr von Eigenbedarfskündigungen nach Abschluss des Mietvertrags erheblich erhöht. Es gelten Kündigungssperrfristen, die in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu 10 Jahre verlängert werden können. § 577a Abs. 1 BGB regelt den Schutz, wenn die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach veräußert wird. § 577a Abs. 1a BGB erfasst Fälle, in denen die vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt, das ungeteilt an eine Gesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. In beiden Fällen ist der Mieter mit einem erhöhten Kündigungsrisiko konfrontiert, weil die Zahl der Bedarfspersonen für eine Eigenbedarfskündigung steigt. Umso wichtiger ist es, genau zu klären, in welchen Fällen § 577a Abs. 1 oder Abs. 1a BGB anzuwenden sind, sei es direkt, sei es analog.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem es um § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, einem Ausnahmetatbestand zugunsten von Familien- oder Haushaltsangehörigen, ging.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Beklagte war langjähriger Mieter in einem Mehrfamilienhaus in München. Durch Erwerb trat G. im Jahr 2021 in den Mietvertrag ein. Er teilte das erworbene Eigentum in Wohnungseigentum auf. Noch vor Anlage der entsprechenden Grundbuchblätter gründete er gemeinsam mit seiner Ehefrau und seinen beiden volljährigen Kindern eine GbR, die spätere Klägerin. Er verpflichtete sich zur Einbringung „des Grundstücks bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten“ in die GbR. Zeitlich nachfolgend wurden die Wohnungsgrundbuchblätter angelegt. Die GbR (Klägerin) wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. Sie erklärte, nochmals einige Monate später, im Juli 2022, die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs einer ihrer Gesellschafterinnen und verklagte den Beklagten auf Räumung und Herausgabe.

Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei noch nicht abgelaufen.

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen.

Zwar habe die GbR als Außen-GbR jedenfalls vor Inkrafttreten des MoPeG Eigenbedarf für eine Gesellschafterin geltend machen können. Die Wirksamkeit der Kündigung scheitere aber an der Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB. Die Vorschrift greife ein, wenn nach Überlassung der Wohnung daran Wohnungseigentum begründet werde und wenn dieses Wohnungseigentum in der Folge veräußert werde.

Diese Voraussetzungen seien erfüllt. An der Wohnung sei nach Überlassung an den Beklagten Wohnungseigentum begründet worden. Eine Teilung in Wohnungseigentum werde nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlage der Wohnungsgrundbücher vollzogen und damit wirksam (Verweis auf BGH, Urt. v. 06.04.2016 - VIII ZR 143/15 - NZM 2016, 540). Das auch hier so entstandene Wohnungseigentum sei zeitlich danach veräußert worden, denn die Klägerin sei erst nach Vollzug der Teilung im Grundbuch eingetragen worden. Erst mit dieser Eintragung, die wiederum den Eigentumsübergang vollende, beginne die Sperrfrist.

Die Klägerin habe das Eigentum auch durch einen rechtsgeschäftlichen Erwerb i.S.d. § 577a Abs. 1 BGB erlangt. Durch die Einbringung erlange die Gesellschaft die Befugnis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrängung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung bestehe. Gerade davor habe der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kündigungssperrfrist schützen wollen (Verweis auf BT-Drs. 17/10485, S. 2, 16, 26; BT-Drs. 17/11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D). Mit der Einbringung habe auch dem Beklagten hier ein Eigenbedarf gedroht, den er bei Anmietung nicht habe befürchten müssen.

Die Ausnahmevorschrift in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, mit der Familien- und Haushaltsangehörige von der Sperrfrist ausgenommen würden, greife hier nicht ein. Dieses Privileg gelte nur in den Fällen des § 577a Abs. 1a BGB, in denen keine Umwandlung geschehe, sondern direkt eine GbR oder Personenmehrheit das Mehrfamilienhaus erwerbe. Mit Absatz 1a habe der Gesetzgeber dem sog. „Münchener Modell“ begegnen wollen, bei dem Gesellschaften Mehrfamilienhäuser erwarben, für ihre Gesellschafter Eigenbedarfskündigungen aussprachen und (ggf.) erst danach die Aufteilung in Wohnungseigentum vornahmen. Auch die Ausnahmeregelung für Familienangehörige sei schon nach dem Gesetzestext und der Stellung im Gesetz nur auf diese Sachverhalte bezogen gewesen. Das entspreche auch der Entwurfsbegründung (BT-Drs. 17/10485, S. 26).

Eine Korrektur im Wege der Analogie oder einer teleologischen Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB scheide aus. Es liege keine planwidrige Regelungslücke vor. Der Gesetzgeber habe die Entscheidungen bewusst getroffen. Bei Schaffung des § 577a Abs. 1a BGB habe er die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Der Gesetzgeber habe die – von ihm missbilligte – faktische Umgehung des Mieterschutzes bei Umwandlung in Wohnungseigentum durch das „Münchener Modell“ erfassen wollen und deswegen die Kündigungssperrfrist darauf erstreckt. Nur diese Erstreckung habe er im Fall einer Erwerbermehrheit aus Familien- oder Haushaltsangehörigen abgemildert.

C.

Kontext der Entscheidung

Der BGH hat in den letzten Jahren zum Mieterschutz bei Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen, also zu den §§ 577, 577a BGB, gleich mehrere Entscheidungen getroffen, die die Tatbestände näher eingrenzen:

- Gibt es im Kaufvertrag eine differenzierende Preisabrede, in deren Folge der nach § 577 BGB berechtigte Mieter einen höheren Preis zu zahlen hätte als der vertragliche Käufer, stellt sich diese Preisabrede als unwirksame Vereinbarung zulasten Dritter dar. Der Mieter schuldet nur den niedrigeren Preis (BGH, Urt. v. 23.02.2022 - VIII ZR 305/20 - WuM 2022, 230).

- Stehen ein dingliches Vorkaufsrecht und das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB in Konkurrenz, kommt dem dinglichen Vorkaufsrecht jedenfalls dann der Vorrang zu, wenn es zugunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt worden ist (BGH, Beschl. v. 27.04.2023 - V ZB 58/22 - NJW-RR 2023, 863).

- Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Veräußerung nach Umwandlung gilt auch bei der Umwandlung in Teileigentum (BGH, Urt. v. 21.05.2025 - VIII ZR 201/23 - WuM 2025, 347). § 577 BGB ist hier analog anzuwenden.

- Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, die von der Sperrfrist im „Münchener Modell“ ausgenommen sind, sind ausschließlich diejenigen Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht (BGH, Urt. v. 10.07.2024 - VIII ZR 276/23). Die § 383 ZPO, § 52 StPO konkretisieren eine typisierte persönliche Nähebeziehung. Darauf kommt es auch in den mietrechtlichen Normen an.

- Die Sperrfristerstreckung nach § 577a Abs. 1a BGB („Münchener Modell“) gilt nicht, wenn die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft erfolgt, also etwa eine OHG oder eine GmbH & Co. KG. § 577a Abs. 1a BGB ist hier nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift einschränkend auszulegen. Bei Personenhandelsgesellschaften ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters nicht möglich, so dass von vornherein kein Fall des „Münchener Modells“ vorliege (vgl. hier zu den Begrifflichkeiten die Urteilsanmerkung Palmen, JR 2026, 87).

- Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung greift nicht nur bei einem Verkauf, sondern auch bei einer Realteilung (BGH, Urt. v. 08.10.2025 - VIII ZR 18/24 - WuM 2026, 41; ebenso Häublein in: MünchKomm BGB, 9. Aufl. 2023, § 577a BGB Rn. 4; Klühs in: BeckOGK, Stand 01.01.2026, § 577a BGB Rn. 31, die Analogie begrüßt auch der Gesetzgeber BT-Drs. 17/10485, S. 26).

D.

Auswirkungen für die Praxis

Für die Praxis ergibt sich ein weiteres Stück Klarheit. Alle Regelungen in § 577a BGB sollen Fälle erfassen, in denen sich durch bestimmte, mutmaßlich gezielt ersonnene, Rechtsgeschäfte das Verdrängungsrisiko für Mieter besonders erhöht. Daran orientiert sich auch die konsequente Rechtsprechung des BGH.