Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verklagte die Verwalterin auf Rückzahlung zu Unrecht durch Abbuchung vereinnahmter Sonderhonorare – weil man gar nicht tätig geworden sei – und Teile des Honorars – weil man teils gar nicht (z.B. Aufstellung Jahresabrechnung) bzw. schlecht gearbeitet habe.
Das LG Dortmund hat entschieden, dass die GdWE gegen die Beklagte (nur) einen Anspruch auf Rückzahlung zu Unrecht vereinnahmter Sonderleistungen (nebst Zinsen) hat.
Der Zahlungsanspruch ergebe sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB. Die Beklagte habe den Betrag durch von ihr vorgenommene Abbuchungen vom Konto der Klägerin erlangt. Diese Abbuchungen seien als Leistungen i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB einzuordnen; nämlich bewusste und zweckgerichtete Mehrungen fremden Vermögens. Sie seien rechtsgrundlos erfolgt, weil die Beklagte nach dem Vertrag keinen Anspruch auf Zahlung der fraglichen Sondervergütungen hatte (weil tatsächlich keine Leistungen erbracht wurden).
Der Einwand der Verjährung sei unbegründet, weil die dreijährige Verjährungsfrist aus § 195 BGB bei Zustellung des Mahnbescheids noch nicht abgelaufen gewesen sei und so gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB wirksam gehemmt worden sei. Die Verjährungsfrist beginne gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1, 2 BGB erst mit Entstehung des Anspruchs und Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers. Zwar sei der Anspruch bereits mit der jeweiligen Abbuchung vom Konto entstanden. Die Beklagte habe aber nicht dargelegt, dass die Klägerin oder die für sie tätigen Personen bereits zum Jahresende 2019 wussten, dass die Beklagte Vergütungen für nicht erbrachte Sonderleistungen vereinnahmt hatte. Da die Beklagte den Zahlungsverkehr für die Klägerin damals vollständig abgewickelt habe, seien auch keine Umstände dafür vorgebracht, dass die Klägerin die rechtsgrundlosen Kontobewegungen grob fahrlässig nicht erkannt hatte. Zudem habe es sich den Wohnungseigentümern nicht schon angesichts der versäumten Eigentümerversammlung und der nicht vorgelegten Abrechnungen aufgedrängt, dass die Beklagte keine vergütungspflichtigen Sonderleistungen erbracht hatte.
Ein darüber hinausgehender Zahlungsanspruch stehe der Klägerin hier hingegen nicht zu (dies entgegen der Vorinstanz AG Olpe, Urt. v. 20.09.2023 - 25 C 34/23 - ZMR 2024, 260).
1. Eine Minderung des Anspruchs auf die vereinbarte Grundvergütung wegen der Nichterbringung von Teilen der vertraglich übernommenen Leistungspflichten komme nicht in Betracht. Auf den Vergütungsanspruch seien allein dienstvertragliche Regelungen anzuwenden, die einen Entfall oder eine Minderung für den Fall der Nicht- oder Schlechtleistung nicht vorsehen (vgl. zum Anwaltsdienstvertrag BGH, Urt. v. 24.09.2015 - IX ZR 206/14 Rn. 25).
Insbesondere lassen sich der Anspruchsausschluss oder eine Anspruchsminderung nicht durch Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln gemäß den §§ 634 Nr. 3, 326 Abs. 5 BGB bzw. § 638 BGB rechtfertigen. Die Geltung der Vergütungsregelungen des Dienstvertragsrechts für den Verwaltervertrag als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag i.S.d. § 675 Abs. 1 BGB beruhe darauf, dass der Verwalter einer GdWE mit der Übernahme der verwalterspezifischen Organaufgaben im Wesentlichen eine Dienstleistung und nicht die Herbeiführung eines Erfolgs schulde, der den Vertrag als Werkvertrag kennzeichnen würde. So schulde der Verwalter Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wie die Durchführung von Beschlüssen, die Umsetzung der Hausordnung, die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Vermögensverwaltung und die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten (vgl. Katalog gemäß § 27 Abs. 1 WEG a.F.). Diese Aufgaben verpflichten den Verwalter zu einem Tätigwerden im Interesse der GdWE, ohne dass er zugleich für den damit jeweils bezweckten Erfolg einzustehen habe.
So habe der Verwalter die nach der jeweils gültigen Beschlusslage geschuldeten Hausgelder einzuziehen und sei verpflichtet, die dafür erforderlichen Maßnahmen zu treffen – er schulde grundsätzlich aber nicht die Erfüllung der Zahlungspflichten der Miteigentümer. Ebenso ergebe sich aus dem von den Parteien geschlossenen Verwaltervertrag, dass die Beklagte im Wesentlichen ein Tätigwerden für die Klägerin schuldete, wie etwa die Organisation der Eigentümerversammlungen und die Führung der Beschlusssammlung, die kaufmännische Betreuung, die Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums etc. Nach all diesen Regelungen sei die Beklagte zu verschiedenen Tätigkeiten verpflichtet gewesen, ohne zugleich den damit angestrebten Erfolg zu schulden.
Allerdings beinhalten einige der aufgeführten Aufgaben durchaus auch die Erzielung von Arbeitsergebnissen. So ergebe sich aus der Verpflichtung zur Organisation der Eigentümerversammlungen zwar nicht auch die Verpflichtung, mit diesen Versammlungen bestimmte Beschlussfassungen herbeizuführen. Jedoch erscheine es durchaus gerechtfertigt, in der Verpflichtung zur Abhaltung und Durchführung der Eigentümerversammlungen insoweit einen geschuldeten Erfolg zu sehen, dass der Verwalter zumindest für das „Ob“ der Versammlungen, also dafür einzustehen habe, dass die ordentliche Eigentümerversammlung jährlich überhaupt stattfinde – mag auch das „Wie“ der Versammlungsergebnisse nicht zum Pflichtenkreis des Verwalters gehören.
Ebenso enthalte die Verpflichtung zur kaufmännischen Betreuung der Eigentümergemeinschaft einzelne Pflichten wie die Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die der Verwalter der Eigentümergemeinschaft als Ergebnisse seiner Tätigkeit vorzulegen habe. Der Verwaltervertrag habe danach durchaus werkvertragliche Elemente. Diese prägen das Vertragsverhältnis aber nicht in einem Maße, das es gerechtfertigt erscheinen lasse, den Vertrag als Werkvertrag einzuordnen. Vielmehr bilden die dienstvertraglichen Elemente den Schwerpunkt des Vertrages, so dass er insgesamt den dienstvertraglichen Regelungen zu unterstellen sei.
Die Anwendung von Gewährleistungsregelungen aus dem Werkvertragsrecht kommen im Hinblick auf einzelne erfolgsbezogene Leistungspflichten des Verwalters nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur ganz ausnahmsweise in Betracht, wenn aufgetretene Leistungsstörungen ansonsten nicht sachgerecht zu bewältigen wären. So hat der BGH einen Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorschusszahlung gemäß § 637 Abs. 3 BGB für den Fall bejaht, dass der Verwalter nach Ablauf einer Frist zur Nacherfüllung die geschuldete Jahresabrechnung nicht erstellt (BGH, Urt. v. 26.02.2021 - V ZR 290/19 Rn. 9).
Aus dieser Rechtsprechung wird in der Literatur teilweise gefolgert, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 638 BGB – grundsätzlich nach Fristsetzung zur Nacherfüllung – eine Minderung des Vergütungsanspruchs geltend machen und die schon gezahlte Vergütung (anteilig) zurückverlangen könne (vgl. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2022, § 10 Rn. 137 und weiterhin jetzt etwa auch Greiner in: BeckOGK-WEG, Stand: 01.06.2025, § 26 Rn. 207-209).
Eine solche Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln auf den Vergütungsanspruch des Verwalters, der seinen Pflichten nicht oder nur teilweise nachkommt, ist nach Ansicht der Kammer nicht gerechtfertigt. Denn in dieser Konstellation gehe es nicht darum, den Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden erfolgsbezogenen Leistungen anzuhalten und das Erfüllungsinteresse der Gemeinschaft zu realisieren. Vielmehr gehe es um den Gegenanspruch des Verwalters, der einzelne der ihm obliegenden Pflichten nicht erfüllt habe. Für diese Problemlage lasse sich gerade nicht feststellen, dass sie mit den Regelungen des Dienstvertragsrechts nicht sachgerecht zu bewältigen sei, wie es der BGH für die Situation angenommen habe, in der die Gemeinschaft die vom Verwalter geschuldete Jahresabrechnung auf seine Kosten erstellen lassen will. Vielmehr habe es die Gemeinschaft als Dienstherrin in der Hand, den Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten, so auch zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung sowie zur Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Weisungen zu erteilen und den Verwaltervertrag notfalls zu kündigen, wenn der Verwalter seinen Leistungspflichten trotz Abmahnung nicht nachkomme. Im Übrigen stehen der Gemeinschaft ggf. Schadensersatzansprüche wegen Schlecht- oder Nichterfüllung zu, soweit die Versäumnisse des Verwalters konkrete Schäden für die Gemeinschaft verursacht haben.
Solche Schäden habe die Klägerin indes nur angedeutet, ohne sie so konkret darzustellen, dass sich damit ein Schadenersatzanspruch feststellen lasse. Zudem habe die Klägerin erst mit diesem Schreiben die Kündigung des Verwaltervertrages ausgesprochen und es so versäumt, dem Vergütungsanspruch schon nach Feststellung der geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten seine Grundlage zu entziehen. Wenn aber die GdWE die Versäumung der Dienstpflichten des Verwalters einfach hinnehme, ohne ihn abzumahnen und ggf. den Vertrag (fristlos) zu kündigen, und wenn sie es dem Verwalter dadurch ermöglicht, weiterhin die vereinbarte Vergütung zu vereinnahmen, sei es nicht geboten, ihr über die Anwendung des werkvertraglichen Gewährleistungsrechts im Nachhinein eine alternative Möglichkeit zu verschaffen, den Vergütungsanspruch zu Fall zu bringen und sodann eine Rückzahlung zu verlangen. Dies gelte erst recht mit Blick darauf, dass die Rückabwicklung bereits gezahlter Verwaltervergütungen im Falle einer nur teilweisen Nichterfüllung angesichts der pauschalen Abgeltung sämtlicher geschuldeter (dienst- und werkvertraglich geprägten) Leistungspflichten keineswegs praktikabel sein dürfte, weil für die Bewertung und Gewichtung der erbrachten und nicht erbrachten Leistungen die Preiskalkulation des Vertrages festzustellen und zu bewerten wäre, was zu willkürlichen Ergebnissen führen könnte. Eine sachgerechte Bewältigung der aufgetretenen Leistungsstörung, die eine Anwendung werkvertraglicher Gewährleistungsregeln nach Ansicht des BGH rechtfertigen könnte, wäre so nicht gewährleistet.
Vor diesem Hintergrund ist der Vergütungsanspruch der Beklagten auch nicht wegen Unmöglichkeit gemäß den §§ 275 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB entfallen. Denn die vom Amtsgericht angenommene Unmöglichkeit der zuvor nicht erbrachten Leistungen lässt den Gegenanspruch nach geltendem Schuldrecht gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entfallen, weil sie auf einer nicht vertragsgemäßen Leistung der Beklagten beruht. Grund dieser Regelung sei, dass dem Gläubiger bei einer unbehebbaren Schlechtleistung allenfalls die besonderen Gewährleistungsrechte aus dem jeweils anwendbaren Vertragsregime zustehen, die durch ein automatisches Entfallen der Gegenleistungspflicht nicht unterlaufen werden sollen (Herresthal in: BeckOGK-BGB, Stand: 01.04.2022, § 326 Rn. 8). Ebenso wenig sei danach die gesetzliche Konzeption des Dienstvertragsrechts zu unterlaufen, die eine Minderung des Vergütungsanspruchs im Fall der Schlechtleistung nicht kenne.
2. Nach alledem vermag die vom Amtsgericht in Anlehnung an den Beschluss des BayObLG vom 13.02.1997 (2Z BR 132/96 - NJWE-MietR 1997, 162) angenommene bereicherungsrechtliche Rückabwicklung gemäß den §§ 812 ff. BGB nicht zu überzeugen. Die a.a.O. angewandte Rechtsfolgenverweisung (§§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 3, 812 ff. BGB a.F.) entspreche nicht der aktuellen Rechtslage. Da der Rechtsgrund des Vergütungsanspruchs für die im Jahr 2019 vereinnahmte Vergütung mit der (teilweisen) Nichtleistung der Beklagten nicht entfallen sei, komme ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB unter keinem denkbaren Gesichtspunkt in Betracht.
