Anmerkung zu:BGH 12. Zivilsenat, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:17.05.2019
Quelle:juris Logo
Norm:§ 548 BGB
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 10/2019 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 10/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Ohne Besitzaufgabe auf Mieterseite kein Verjährungsbeginn gemäß § 548 Abs. 1 BGB auch bei Annahmeverzug des Vermieters



Leitsatz

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurt. v. 19.11.2003 - XII ZR 68/00 - NZM 2004, 98).



A.
Problemstellung
Im Mietrecht gilt eine der kürzesten Verjährungsfristen des deutschen Zivilrechts. Sie beträgt gemäß § 548 BGB sechs Monate, wobei die Frist für Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache und für den Mieter mit der rechtlichen Beendigung des Mietvertrages beginnt. Streit kann es immer wieder um den exakten Zeitpunkt der Rückgabe und damit den Verjährungsbeginn geben. Der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat hat sich nochmals ausführlich mit den Einzelheiten beschäftigt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Das beklagte Land hatte ein Bürogebäude als Gerichtsstandort angemietet. Nach dem Mietvertrag hatte es die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig geräumt, gesäubert und in fachgerecht renoviertem, soweit erforderlich, und instandgesetztem Zustand zurückzugeben oder auf Verlangen der Vermieterin hierfür einen angemessenen Geldbetrag zu zahlen. Von ihm vorgenommene Einbauten hatte es zu entfernen und den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten handwerksgerecht wiederherzustellen, wobei jedoch die Vermieterin berechtigt war, gegen Erstattung des Zeitwerts den Verbleib der Einbauten zu verlangen und diese zu übernehmen.
Mit Schreiben vom 05.07.2012 kündigte das Land zum 30.09.2012 den Mietvertrag und räumte im Oktober 2012 das Objekt, ohne die von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen. Mit Anwaltsschreiben vom 09.11.2012 erklärte es gegenüber der klagenden Vermieterin unter anderem:
„Namens und in Vollmacht meiner Mandantin biete ich Ihnen hiermit die Rückgabe der Mieträume ab sofort an und schlage auch im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten Sanierungs- und Umbauarbeiten einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Dieser sollte auch der Abstimmung der denkbaren Interessenlagen (beispielsweise der Übergabe der von meiner Mandantin installierten Zentralschließanlage) dienen.“
Nach einer gemeinsamen Besichtigung am 14.12.2012 und Besprechung am 18.12.2012 teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 24.01.2013 mit, welche Mietereinbauten noch zurückgebaut und welche Instandsetzungsmaßnahmen noch durch den Mieter durchgeführt werden müssten, wofür sie eine Frist bis zum 05.02.2013 setzte. Nach Durchführung dieser Arbeiten erfolgte die Rückgabe des Objekts am 08.02.2013 im Beisein beider Parteien, worüber die Klägerin ein nicht unterschriebenes Protokoll fertigte. In der Folgezeit forderte sie den Beklagten zu weiteren Mängelbeseitigungsarbeiten auf, welche dieser mit Schreiben vom 13.06.2013 endgültig ablehnte. Gegen die am 08.07.2013 eingegangene und am 01.08.2013 zugestellte Klage verteidigt sich der Beklagte unter anderem mit der Verjährungseinrede.
Das OLG Brandenburg (Urt. v. 19.06.2018 - 3 U 72/17 m. Anm. Streyl, ZfIR 2018, 738) hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Auf die Revision hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, da Schadensersatzansprüche der Vermieterin wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht verjährt seien.
I. Die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist für Vermieteransprüche
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Der Rückerhalt setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Zum anderen ist erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht.
Das bedeute vorliegend, dass die Verjährung der von der Vermieterin erhobenen Ansprüche erst mit dem Ablauf des 08.02.2013 begonnen hat und rechtzeitig durch die Klageerhebung gehemmt worden sei. Die Klägerin habe die unmittelbare Sachherrschaft über das Mietobjekt erst am 08.02.2013 durch förmliche Rückgabe und Aushändigung der Schließmittel zurückerhalten. Zuvor hatte das beklagte Land den Besitz noch nicht vollständig und unzweideutig zugunsten der Klägerin aufgegeben.
II. Auswirkungen des Annahmeverzuges des Vermieters
In Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.
1. Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeverzug heranzuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete.
2. Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache ohne Einfluss auf den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z.B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist auslösen, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von der der Beginn der Verjährungsfrist abhänge.
3. Schließlich wird vertreten, dass es – unabhängig vom Vorliegen eines Annahmeverzugs – der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist.
Der Senat hat in der vorliegenden Entscheidung offengelassen, welcher Auffassung er sich anschließt, da es nicht nur an einer vollständigen und endgültigen tatsächlichen Besitzaufgabe durch das beklagte Land vor dem 08.02.2013 fehle, sondern dieses der Vermieterin auch kein dahingehendes tatsächliches oder wörtliches Angebot gemacht habe.
Mit Schreiben vom 09.11.2012 habe das Land keinen Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 BGB angeboten. Zwar sei darin die „Rückgabe der Mieträume ab sofort“ als angeboten bezeichnet. Damit war jedoch, wie sich aus dem weiteren Inhalt des Schreibens ergibt, nicht eine vorbehaltlose Besitzaufgabe zugunsten der Klägerin gemeint. Vielmehr begehrte das Land eine nähere Abstimmung mit der Klägerin insbesondere bezüglich der bestehenden Interessenlagen, was sich einerseits auf die Renovierungspflicht oder ersatzweise Geldzahlung bezog, andererseits auf die Entschließung der Klägerin hinsichtlich des Entfernens der Einbauten oder deren Verbleib gegen Zeitwerterstattung. Dem Schreiben vom 09.11.2012 könne gerade nicht entnommen werden, dass die Mieterin die Sachherrschaft über das Objekt bereits vor der Klärung dieser Fragen vollständig und endgültig aufgeben wollte.
Auch am 14.12.2012 habe die Klägerin die Mietsache nicht i.S.d. § 548 Abs. 1 BGB zurückerhalten. Zwar hat an dem Tag eine gemeinsame Besichtigung stattgefunden, die in eine nachfolgende Besprechung am 18.12.2012, eine Entschließung der Klägerin und Aufforderung zur Durchführung von Arbeiten vom 14.01.2013 sowie deren anschließende Vornahme durch die Mieterin bis zum 08.02.2013 mündete. Während der gesamten Zeit war jedoch die Klägerin nicht im ungestörten Besitz der Mietsache, sondern diesen hatte noch das beklagte Land.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung fügt sich in die bisherige Rechtsprechung der beiden Mietsenate zum Verjährungsbeginn für Vermieteransprüche ein. Es ist immer zwischen den Vermieter- und den Mieteransprüchen zu unterscheiden. Die Mieteransprüche beginnen mit rechtlicher Beendigung des Mietvertrages zu verjähren. Vermieteransprüche verjähren schon oder erst mit Rückgabe. Die Rückgabe kann schon vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen, so dass im Einzelfall die Vermieteransprüche bei rechtlicher Beendigung des Mietvertrages schon verjährt sind (BGH, Urt. v. 15.03.2006 - VIII ZR 123/05; BGH, Urt. v. 19.01.2005 - VIII ZR 114/04). Die kurze Verjährungsfrist kann auch nicht formularvertraglich verlängert werden (BGH, Urt. v. 08.11.2017 - VIII ZR 13/17 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 1/2018 Anm. 3).


D.
Auswirkungen für die Praxis
In der Praxis stellt sich in solchen Fällen die Frage, was der Mieter machen kann, wenn der Vermieter die Mietsache nicht zurücknimmt. Eine Möglichkeit könnte sein, den Vermieter tatsächlich in Annahmeverzug durch ein tatsächliches oder wörtliches Angebot zu versetzen. Ob das ausreicht, hat der Senat in der vorliegenden Entscheidung aber ausdrücklich offengelassen. Wichtig ist darüber hinaus aber auf jeden Fall eine vollständige Besitzaufgabe durch den Mieter. Hierfür ist vor allen Dingen die Übergabe aller Schlüssel, Schlüsselkarten oder Zugangscodes erforderlich. Nach einer solchen Rückgabe der Schlüssel übt allein der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft aus. Allein die Möglichkeit hierzu reicht zur Besitzbegründung aus. Der Vermieter muss hiervon aber Kenntnis haben (BGH, Urt. v. 23.10.2013 - VIII ZR 402/12).



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