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Anmerkung zu:BGH 1. Zivilsenat, Urteil vom 28.05.2020 - I ZR 40/19
Autor:Dr. Juan Carlos Dastis, LL.M., StA
Erscheinungsdatum:11.09.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 654 BGB, § 307 BGB, § 280 BGB, § 652 BGB, § 305 BGB
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 19/2020 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Dastis, jurisPR-BGHZivilR 19/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Wirksame automatische Verlängerung eines Makleralleinauftrags um drei Monate in AGB



Leitsätze

1. Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.
2. Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.
3. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
4. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate nicht unangemessen.
5. Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.



A.
Problemstellung
Mit der vorliegenden Entscheidung werden einige grundsätzliche Fragen des Makleralleinauftrags geklärt; es überrascht, dass die Entscheidung nicht für BGHZ vorgesehen ist.
Beim Makleralleinauftrag beauftragt der Maklerkunde nur einen Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern (Sprau in: Palandt, BGB, 79. Aufl., § 652 Rn. 75a). Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler – anders als beim gewöhnlichen Maklervertrag – zum Tätigwerden. Diese besondere Ausprägung des Maklervertrags ist im BGB nicht geregelt: Die ohnehin knappe und unzulängliche Normierung (Fischer in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, Vorbemerkung vor § 652 Rn. 1) des allgemeinen Maklerrechts in den §§ 652 bis 654 BGB geht davon aus, dass der Maklerkunde weitere Makler beauftragen darf und der Makler nicht zum Tätigwerden verpflichtet ist. Der Entwurf eines Gesetzes über Maklerverträge vom 16.02.1984 (BT-Drs. 10/1014), der explizit Regelungen zum Makleralleinauftrag vorsah, ist nicht Gesetz geworden. Damit ist das Maklerrecht und insbesondere der Makleralleinauftrag weitgehend Richterrecht.
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des BGH nutzte die vorliegende Entscheidung zur Klärung einiger grundsätzlicher Fragen des Makleralleinauftrags und entscheidet diese zu Gunsten der Makler. Die Lösung des konkreten Falls wird über allgemeine AGB-rechtliche Grundsätze gefunden.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin auf Grundlage von deren AGB einen Makleralleinauftrag. Der Makleralleinauftrag war zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.
Die Beklagte kündigte nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der sechs Monate einen anderen Makler, der innerhalb des Verlängerungszeitraums von drei Monaten erfolgreich war. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Es hat angenommen, dass sich die Laufzeit des Makleralleinauftrags nicht automatisch verlängert habe. Die Verlängerungsklausel in der vorformulierten Vereinbarung sei unwirksam, weil sie den Maklerkunden i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige.
Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat er sich jedoch – anders als das Berufungsgericht – auf die konkrete Ausgestaltung der Verlängerungsklausel gestützt. Der BGH ist der Auffassung, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, falls er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.


C.
Kontext der Entscheidung
Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH gleichsam eine „lex Makleralleinauftrag“ geschaffen: Die Entscheidung wird künftig gesetzesgleich den AGB-Kontrollmaßstab darstellen. In der Sache hat der BGH eine maklerfreundliche Entscheidung getroffen. Der 3. Zivilsenat des OLG Stuttgart, der aus anderen Verfahren als verbraucherfreundlich bekannt ist, hatte sich noch auf die Seite der Maklerkunden gestellt und die Verlängerungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam erklärt.
Die innere Rechtfertigung seiner Entscheidung sieht der I. Zivilsenat des BGH in der für den Makleralleinauftrag typischen Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Diesen Vorteil kann der Maklerkunde gleichsam nur um den Preis der Bindung für sich in Anspruch nehmen. In diesem Sinne heißt es gleich zu Beginn der Entscheidungsbegründung:
„Da der Kunde im Gegenzug für seine Verpflichtung, keinen weiteren Makler einzuschalten, einen Anspruch auf Tätigwerden des Maklers erhält, ist er auch nicht i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.“
Damit steht die Begründung der Entscheidung jedoch auf tönernen Füßen: Der Makleralleinauftrag ist für den Maklerkunden wegen der Bindung mit Nachteilen verbunden, die zur Tätigkeitspflicht des Maklers in keinem Verhältnis stehen. Darüber hinaus ist die Tätigkeitspflicht ein zahnloser Tiger. Zu Recht hatte das Berufungsgericht ausgeführt:
„Bei der Frage, ob eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate mit dem Gebot von Treu und Glauben vereinbar ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB), ist ferner zu berücksichtigen, dass die Tätigkeitspflicht des Maklers beim Alleinauftrag für den Maklerkunden nur unter sehr hohen Hürden eine durchsetzbare Rechtsposition im Sinne eines Schadensersatzanspruchs (§ 280 Abs. 1 BGB) […] verschafft. Denn welche Tätigkeiten der Makler im Rahmen seiner Tätigkeitspflicht im Einzelnen schuldet, lässt sich abstrakt schwerlich definieren, weshalb unzureichendes Tätigkeitwerden vom Kunden nur in Extremfällen nachweisbar sein wird (Staudinger/Arnold, BGB, 2016, § 653 Rn. 244).“
Dennoch ist die Entscheidung des BGH auf der Grundlage des geltenden Rechts nicht zu beanstanden. Zwar sind die vom Berufungsgericht und Teilen der Literatur (Staudinger/Arnold, BGB, § 653 Rn. 234) geäußerten Bedenken gegen eine automatische Verlängerung beim Maklervertrag nicht von der Hand zu weisen. Sie sind jedoch richtigerweise als rechtspolitisches Petitum an den Gesetzgeber zu richten.
Es fehlt an einem gesetzlichen Leitbild zum Makleralleinvertrag, auch wenn der BGH sich dies nicht eingestehen möchte. Der BGH geht davon aus, dass durch Erteilung eines Makleralleinauftrages das Leitbild des § 652 BGB noch nicht verlassen werde, solange der Makler weiterhin eine am Wert des vermittelten Objekts orientierte Provision anstrebe (näher Christensen in: Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl. 2016, Maklerverträge, Rn. 3). Jedenfalls für die Dauer des Makleralleinauftrags kann § 652 BGB jedoch kein Leitbild darstellen, weil der allgemeine Maklervertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden kann. Vor diesem Hintergrund war der I. Zivilsenat gezwungen, selbst ein Leitbild für die Dauer des Makleralleinauftrags zu schaffen. Die damit verbundenen Wertentscheidungen sind eine Frage der Betrachtungsweise.
Letztlich ist der Fall ein Lehrstück über die Folgen eines passiven Gesetzgebers im Zivilrecht. § 653a Abs. 2 Satz 2 des Entwurfs eines Gesetzes über Maklerverträge (BT-Drs. 10/1014) hätte vorgesehen, dass ein Makleralleinauftrag nach Ablauf von sechs Monaten jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden kann. Der Entwurf ist nicht Gesetz geworden, und so fehlt es an einem tauglichen gesetzlichen Leitbild des Makleralleinauftrags für die AGB-Kontrolle. Dieses Vakuum musste der BGH füllen, und er hat dies in vertretbarer Weise getan.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die bereits heute häufig anzutreffende Praxis der Makler, sich in AGB Alleinaufträge zu sichern, hat das Placet des BGH erhalten. Die Makler sind gut beraten, sich bei der Vertragsgestaltung strikt an die klaren Leitsätze des BGH zu halten. Das bedeutet, dass bei Immobilienmaklern in AGB ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.
Die Entscheidung geht zu Lasten der Maklerkunden. Diese können jedoch kündigen, und insofern ist die Entscheidung des BGH durchaus salomonisch: Die Verlängerungs- und Kündigungsklauseln müssen so transparent und verständlich gestaltet sein, dass der Maklerkunde die Rechtslage leicht erfassen kann. Damit kann sich der Maklerkunde gegen eine überlange Bindung durch rechtzeitige Kündigung schützen. Ius civile vigilantibus scriptum est!


E.
Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung
Im Ergebnis konnte der BGH die Entscheidung auf die konkrete Ausgestaltung der AGB stützen. Das (inhaltlich zulässige) Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen ergab sich lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag. Darin lag ein Verstoß gegen § 305 Abs. 2 BGB, so dass die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist nicht Bestandteil des Vertrags geworden war. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, war die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam.




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