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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 123/20
Autor:Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:18.02.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 10 RDG, § 558d BGB, § 558c BGB, Art 103 GG, Art 2 GG, Art 20 GG, § 286 ZPO, § 529 ZPO, § 558 BGB, § 287 ZPO, § 558a BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 4/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Beyer, jurisPR-MietR 4/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Berliner (qualifizierter) Mietspiegel 2017: Verwertung als einfacher Mietspiegel, Orientierungshilfe für Spanneneinordnung und Schätzungsgrundlage für Miete (§ 287 ZPO)



Leitsatz

1a. Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.).
1b. Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfacher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind.
1c. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa und v. 13.02.2019 - VIII ZR 245/17 - NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).
2a. Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist.
2b. Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mieter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen.
3a. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile v. 29.06.2016 - VIII ZR 191/15 - NJW 2016, 3015 Rn. 26; v. 09.03.2005 - VIII ZR 266/03 - BGHZ 162, 313, 317; BVerfG v. 12.06.2003 - 1 BvR 2285/02 - NJW 2003, 2524 und BVerfG, Beschl. v. 22.11.2004 - 1 BvR 1935/03 - NJW 2005, 1487).
3b. Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schätzung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält.
3c. Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtlicher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urt. v. 09.03.2005 - VIII ZR 266/03 - BGHZ 162, 313, 318 f. und Urt. v. 07.02.2019 - VII ZR 274/17 - NJW 2019, 2169 Rn. 17).



A.
Problemstellung
Zum zweiten Mal innerhalb weniger Monate hat sich der VIII. Senat des BGH mit dem Berliner Mietspiegel 2017 befasst. In dem Urteil vom 27.05.2020 (VIII ZR 45/19 - BGHZ 225, 352) ging es zwar in erster Linie um die Befugnisse eines nach § 10 RDG registrierten Inkassodienstleistungsunternehmens („wenigermiete.de“); daneben spielte aber auch die Frage eine Rolle, ob der Mietspiegel tatsächlich – entsprechend seiner offiziellen Bezeichnung – als qualifizierter Mietspiegel zu behandeln ist oder ob insoweit doch gewisse Zweifel bestehen. Letzteres hatte das Landgericht angenommen; es hatte ihn deshalb als einfachen Mietspiegel eingeordnet und als Indiz dafür gewertet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens hatte es deshalb abgelehnt (a.a.O., Rn. 101, 102).
Dieses Vorgehen hatte der Senat in seiner Entscheidung vom 27.05.2020 ausdrücklich gebilligt. In Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht hat er darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel von drei Mietervereinen und drei Verbänden der Vermieterseite erstellt worden ist und deshalb die Lebenserfahrung für seine Objektivität spricht. An jenes Urteil knüpft der Senat nun an.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Vermieterin wollte die Miete für eine 84,06 m² große Dreizimmerwohnung in Berlin-Spandau ab dem 01.10.2017 von 422,82 Euro auf 474,93 Euro (= 5,65 Euro/m²) erhöhen. Zur Begründung hatte sie auf den Berliner Mietspiegel 2017, konkret auf das Feld G 2 der Mietspiegeltabelle und die Merkmale Alter der Wohnung, Wohnlage, Ausstattung und Wohnfläche Bezug genommen. Das Feld G 2 weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,90 Euro/m² bis 7,56 Euro/m² aus. Die Mieterin stimmte dem Erhöhungsverlangen nicht zu.
Das Amtsgericht, das den Mietspiegel lediglich als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen hatte, hielt eine höhere als die bisherige Miete von 5,03 Euro/m² nicht für begründet und wies die Klage der Vermieterin deshalb ab. Das Berufungsgericht sah den Mietspiegel nicht einmal als einfachen Mietspiegel und taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO an und holte deshalb ein Gutachten ein. Der Sachverständige ermittelte eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 Euro/m². Das Landgericht bewertete dieses Gutachten als überzeugend und nachvollziehbar, nahm eine ortsübliche Vergleichsmiete von mindestens 5,65 Euro/m² – wie von der Vermieterin gefordert – an und gab der Zustimmungsklage deshalb statt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Mieterin ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Der BGH hat die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen.
1. Bindung des Berufungsgerichts an die Feststellungen des Amtsgerichts (§ 529 Abs. 1 ZPO)?
In verfahrensrechtlicher Hinsicht hatte die Revision gerügt, dass sich das Berufungsgericht nicht an die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts gebunden gefühlt hat (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Diesen Einwand hat der BGH nicht durchgreifen lassen, weil nach ständiger Rechtsprechung des BGH diese Entscheidung des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung entzogen ist (Rn. 16 ff.).
2. Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Des Weiteren hatte die Revision geltend gemacht, durch die Einholung eines Gutachtens anstelle der Anwendung des Mietspiegels 2017 habe das Berufungsgericht die Beweisregeln der §§ 558c, 558d BGB sowie den Anspruch der Mieterin auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) missachtet (Rn. 24).
Auch diese Rüge hatte keinen Erfolg. Zwar kann das Gericht auf die Einholung eines Gutachtens verzichten, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und deshalb zu vermuten ist, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Wenn die Qualifikation des Mietspiegels jedoch hinreichend bestritten wird, was im vorliegenden Fall durch ein von der Vermieterin vorgelegtes Privatgutachten geschehen ist, ist das Gericht nicht gehalten, zunächst hierüber Beweis zu erheben, sondern es kann stattdessen sogleich ein vom Vermieter angebotenes Gutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen (Rn. 28, 29).
Ein Gutachten zur Qualifikation der Berliner Mietspiegels war im Übrigen auch deshalb entbehrlich, weil beide Parteien das für die Wohnung maßgebende Feld G 2 der Mietspiegeltabelle mit einer Spanne von 4,90 Euro/m² bis 7,56 Euro/m² als maßgebend akzeptiert hatten (Rn. 30). Gestritten wurde lediglich über die konkrete Einordnung in diese Spanne anhand der „Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung“ in Ziff. 10 und 11 des Mietspiegels. Diese Hilfe gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, sie kann jedoch gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (Rn. 31 unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH, zuletzt BGH, Urt. v. 13.02.2019 - VIII ZR 245/17 Rn. 25 - NZM 2019, 250).
3. Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels (§ 558c BGB)
In zahlreichen Entscheidungen hat der VIII. Senat des BGH bereits klargestellt, dass ein (einfacher) Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB jedenfalls ein Indiz dafür darstellt, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (Rn. 33 m.w.N.). Dies gilt auch für den Berliner Mietspiegel 2017, wenn er lediglich als einfacher Mietspiegel gewertet wird. Seine Indizwirkung beruht vor allem darauf, dass die betreffenden Daten von der Gemeinde oder – wie hier – von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sind. In einem solchen Fall spricht die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (Rn. 35).
4. Dennoch: Einholung eines Sachverständigengutachtens nach pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts
Da sich die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nur auf die – hier unstreitigen – Daten der Orientierungshilfe bezieht, nicht aber auf die Orientierungshilfe selbst (Rn. 38 ff), kann das Gericht die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete schätzen (§ 287 Abs. 2 ZPO); es ist aber nicht gehindert, ein von der beweisbelasteten Partei beantragtes Sachverständigengutachten einzuholen. Die Entscheidung liegt in seinem pflichtgemäßen Ermessen (Rn. 43 ff). Entschließt sich das Gericht zur Einholung eines Gutachtens, so verstößt dies weder gegen den Grundsatz der Prozessökonomie noch gegen den Anspruch der anderen Partei auf ein faires Verfahren (Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. dem Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG) (Rn. 53 ff). Auch unter dem Gesichtspunkt der Kostenersparnis ist das Gericht bei Abwägung der maßgebenden Gesichtspunkte nicht an der Einholung eines Gutachtens gehindert (Rn. 57).
5. Verzicht auf mündliche Anhörung des Sachverständigen unbedenklich
Die Vermieterin hat zwar das Gutachten insgesamt „abgelehnt“, einen Antrag auf mündliche Anhörung des Sachverständigen hat sie jedoch nicht gestellt; auch insoweit ist ein denkbarer Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG zu verneinen (Rn. 59 ff., insbes. Rn. 62 ff.).
6. Rechtsfehlerfreie Verwertung des Gutachtens durch das Berufungsgericht
Einen Gehörsverstoß hat die Revision schließlich darin gesehen, dass das Berufungsgericht die Einwendungen der Vermieterin gegen das Gutachten „selbst abgehandelt“ habe, ohne eigenes Fachwissen im Bereich der Statistik darzulegen. Auch damit dringt sie nicht durch. Das Berufungsgericht hat sich kein eigenes Sachwissen angemaßt, sondern das Gutachten verfahrensfehlerfrei überprüft und nachvollzogen; statistisches Fachwissen war hierfür nicht erforderlich (Rn. 68 ff.; Rn. 74, 75).
Insbesondere gegen die Anwendung der sog. Vergleichswertmethode durch den Sachverständigen bestehen keine Bedenken. Der Sachverständige hat (immerhin) 15 Vergleichswohnungen herangezogen und die qualitativen Unterschiede durch Zu- und Abschläge berücksichtigt; dies entspricht den Grundsätzen der Senatsrechtsprechung (Rn. 79, 80, 84).


C.
Kontext der Entscheidung
Die Ausführungen des Urteils zu den verfahrensrechtlichen Komplexen enthalten wichtige Aussagen zur Schätzung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete nach der generalklauselartigen Bestimmung des § 287 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Sätze 1 und 2 ZPO, und zwar in einer Ausführlichkeit, wie sie sich in der bisherigen Rechtsprechung des Senats nicht findet. Genauer als im Leitsatz 2a) zu den Bestimmungen des Art. 2 Abs. 1 GG i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG und der §§ 286, 287 Abs. 2 ZPO kann man diesen Grundsatz für die Ermittlung der konkreten Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nicht umschreiben.
1. Tatrichterliches Ermessen bei der Ermittlung der konkreten Vergleichsmiete; Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO oder Beweiserhebung durch Gutachten
Dennoch sei hier auf die Betonung der Vermeidung eines (unverhältnismäßigen) Kosten- und Zeitaufwandes durch den Verzicht auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens hingewiesen, wenn die maßgebende Mietspanne unstreitig oder aus einem (einfachen) Mietspiegel ersichtlich ist (und die Indizwirkung des Mietspiegels mit der Möglichkeit der richterlichen Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO greift [Rn. 42]). Das Beispiel zeigt einmal mehr, dass der VIII. Senat des BGH die berechtigten Belange der Praxis sowohl der Gerichte als auch der Rechtsanwälte nicht aus den Augen verliert.
Dass dennoch das Gericht ein Gutachten einholen kann, ohne etwa gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Kostenrisiko für die andere Partei) zu verstoßen, ist an sich eine Selbstverständlichkeit. Dass diese Frage überhaupt erörtert werden musste, beruhte auf der unzutreffenden Auffassung der Vermieterin in der Berufungsinstanz, das Gericht hätte zunächst „zwingend“ Beweis über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels erheben müssen (Rn. 45). Diesen Umweg hat das Berufungsgericht zulässigerweise vermieden, indem es stattdessen ein Gutachten zur konkreten Vergleichsmiete eingeholt hat.
2. Eingeschränkte Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen
Die durch die ZPO-Reform von 2002 eingeführte grundsätzliche Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzlichen Feststellungen sollte bekanntlich im Interesse aller Beteiligten unnötigen Verfahrensaufwand durch Wiederholung einer Beweisaufnahme vermeiden (vgl. dazu auch Rn. 19). Die in § 529 Abs. 1 Nr. 1 Halbsatz 2 ZPO normierte Ausnahme „soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen ...“ präzisiert der BGH nun dahin, dass sich derartige Zweifel „selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen“ ergeben können. Speziell für die Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO hat dies zur Folge, dass solche Zweifel – und die Möglichkeit einer neuen, von der ersten Instanz abweichenden Schätzung – allein schon deshalb begründet sein können, weil das Berufungsgericht das Schätzungsergebnis sachlich nicht für überzeugend hält; des Nachweises irgendwelcher Verfahrensfehler bedarf es nicht. Die Konsequenzen für die unterlegene Partei können erheblich sein, wenn sich das Berufungsgericht nicht auf eine eigene Schätzung beschränkt, wogegen keine Bedenken bestehen, sondern – wie hier – ein unter Umständen kostspieliges Gutachten einholt.
Allerdings setzt eine solche abweichende Schätzung zwangsläufig voraus, dass das Berufungsgericht nachvollziehbar darlegt, weshalb es das erstinstanzliche Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält; denn es beruft sich damit auf eine Ausnahme von der grundsätzlichen Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die erstinstanzlichen Feststellungen, und diese Ausnahme muss es nach allgemeinen Verfahrensregeln begründen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
1. Grundsätze für die Anwendung des Mietspiegels im konkreten Fall
Das Urteil zeichnet sich vor allem durch die klaren und sorgfältig begründeten Aussagen zur Behandlung des Berliner Mietspiegels 2017 aus – ein für die mietrechtliche Praxis sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite sehr wichtiger Aspekt, wenn Zweifel an der Berechtigung der Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel bestehen. Dabei sollte man sich als juristischer Laie nicht an der Bezugnahme auf die Bestimmung des § 287 Abs. 2 ZPO stören; die Ermittlung der konkreten Vergleichsmiete auf der Grundlage einer Schätzung anhand der Orientierungshilfe des Mietspiegels für die Spanneneinordnung ist selbstverständlich ebenso, wenn nicht „erst recht“ für Vermieter und Mieter im unmittelbaren Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ein geeignetes Verfahren.
Als „Fußnote“ bleibt an dieser Stelle nur anzumerken, dass der VIII. Senat des BGH auch sonst auf § 287 ZPO zurückgreift, wenn die genaue Ermittlung eines bestimmten Betrages hinsichtlich der Miethöhe – z.B. bei der „Fortschreibung“ eines Mietspiegels (BGH, Urt. v. 15.03.2017 - VIII ZR 295/15 - NJW 2017, 2679) –, des Aufwandes etwa für Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 270/18 - NZM 2020, 710 und BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18 - NJW 2020, 3517) oder bei ähnlichen Sachverhalten einen unverhältnismäßigen Kosten- oder Zeitaufwand verursachen würde.
2. Übertragung der Entscheidung auf Mietverhältnisse in anderen Gemeinden
Auch wenn sich das Urteil konkret nur mit dem Berliner Mietspiegel 2017 befasst, bestehen keine Bedenken, die zentralen Aussagen, wie sie insbesondere in den Leitsätzen formuliert sind, sinngemäß auch auf die – qualifizierten oder einfachen – Mietspiegel anderer Gemeinden zu übertragen. Damit geht die Bedeutung dieser Entscheidung weit über den Einzelfall oder die speziellen Berliner Verhältnisse hinaus. Ihre Lektüre und Kenntnis lohnt sich deshalb in allen Fällen, in denen es um die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels geht.
3. Was tun, wenn ein passender Mietspiegel fehlt? – Hinweise des BGH
Falls eine Gemeinde nicht über einen eigenen oder einen aktuellen Mietspiegel verfügt, kann unter Umständen auf einen veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde zurückgegriffen werden (§ 558a Abs. 4 BGB). Zu den Möglichkeiten und Grenzen eines derartigen Rückgriffs hat sich der VIII. Senat des BGH gerade in der jüngeren Vergangenheit wiederholt geäußert, und zwar in drei sehr lesenswerten Urteilen vom 13.11.2013 (VIII ZR 413/12 - NJW 2014, 1173 Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit „fremdem“ Mietspiegel), vom 21.08.2019 (VIII ZR 255/18 - NJW 2019, 3515 „fremder“ Mietspiegel) und vom 16.10.2019 (VIII ZR 340/18 - NZM 2019, 852 veralteter Mietspiegel).




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