juris Nachrichten

  • Die wichtigsten Entscheidungen
  • Gesetzesentwicklungen und -vorhaben
  • Tagesaktuelle Auswahl der juris Redaktion

Die juris Nachrichten App jetzt gratis herunterladen

Anmerkung zu:OLG Karlsruhe 7. Zivilsenat, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20
Autor:Dr. Dennis Hog, RA
Erscheinungsdatum:29.04.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 536 BGB, § 7 BGBEG, § 313 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 9/2021 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Hog, jurisPR-MietR 9/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Keine Mietanpassung bei coronabedingten Schließungsanordnungen



Orientierungssätze

1. Die coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts begründet weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters.
2. Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setzt eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.



A.
Problemstellung
Seit Beginn der Corona-Pandemie sind Geschäfte immer wieder von behördlichen Schließungsanordnungen betroffen. Die Frage, ob gewerbliche Mieter aufgrund einer solchen Schließungsanordnung berechtigt sind, Mietzahlungen vorübergehend einzustellen, wurde in den mittlerweile ergangenen erstinstanzlichen Urteilen unterschiedlich beurteilt. Das OLG Karlsruhe ist eines der ersten Berufungsgerichte, das hierzu Stellung genommen hat.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte betreibt in von den Klägern gemieteten Geschäftsräumen ein Ladenlokal. Da die Beklagte ihr Ladenlokal aufgrund behördlicher Anordnung infolge der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 für etwa 4½ Wochen schließen musste, zahlte sie die Miete für April 2020 nicht. Nachdem die Beklagte die Miete trotz Mahnung nicht zahlte, erhoben die Kläger Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete. Das LG Heidelberg (Urt. v. 30.07.2020 - 5 O 66/20) verurteilte die Beklagte vollumfänglich zur Zahlung der Miete.
Das OLG Karlsruhe hat die Entscheidung des Landgerichts nunmehr bestätigt.
Nach der Auffassung des Berufungsgerichts hat kein Mangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB vorgelegen, der zur Mietminderung berechtigt. Ein Mangel liege nur dann vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zur vertragsgemäßen Nutzung aufgehoben oder beeinträchtigt sei. Dies setze voraus, dass die Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache im Zusammenhang stehe. Das sog. Verwendungsrisiko trage jedoch der Mieter. Dies sei auch bei gesetzgeberischen oder behördlichen Maßnahmen der Fall, die zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters führen und damit die Verwendbarkeit einschränken. Durch die behördliche Schließungsanordnung sei die Mietsache daher nicht als mangelhaft i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB anzusehen.
Die Verpflichtung zur Mietzahlung sei auch nicht wegen der Unmöglichkeit der Gegenleistung entfallen. Die Mietsache sei trotz Schließungsanordnung zur mietvertraglich vereinbarten Nutzung brauchbar gewesen, so dass kein Fall der Unmöglichkeit des Gebrauchs vorgelegen habe. Dass die Mietsache nicht genutzt wurde bzw. genutzt werden konnte, falle in die Risikosphäre der Beklagten.
Auch eine Vertragsanpassung wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB hat das OLG Karlsruhe verneint. Gemäß Art. 240 § 7 EGBGB werde eine Störung der Geschäftsgrundlage vermutet, wenn aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie die Mietflächen für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar seien. Diese widerlegliche Vermutung gelte nur für das reale Element von § 313 Abs. 1 BGB.
Weiterhin müssten sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden seien, nach dem Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben, so dass die Parteien den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn diese Umstände absehbar gewesen wären (das sog. hypothetisches Element). Dies treffe auf die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Schließungsanordnungen sicherlich zu.
Ferner müsse einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zugemutet werden können (das sog. normative Element). Hierbei seien die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen. Auf Seiten des Mieters sei zu prüfen, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen seien, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse erhalten habe, die den Umsatzausfall (zumindest teilweise) kompensieren und ob der Mieter Aufwendungen erspart habe (z.B. wegen Kurzarbeitergeld oder weggefallener Wareneinkäufe). Auch Nachholeffekte, die nach der Wiedereröffnung des Ladens zu einer Umsatzsteigerung führen, seien zu berücksichtigen. Die Schwelle der Unzumutbarkeit sei nur überschritten, wenn die Lage des Mieters existenzgefährdend sei.
Nach Ansicht des OLG Karlsruhe hat die Beklagte jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass sie durch die Schließungsanordnung in ihrer Existenz bedroht sei, sondern lediglich vorgetragen, in welcher Höhe sie Umsatzeinbußen erlitten habe. Das OLG Karlsruhe hat daher die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB und infolgedessen eine Mietreduzierung verneint.


C.
Kontext der Entscheidung
Das OLG Karlsruhe gehört neben dem OLG München (Beschl. v. 17.02.2021 - 32 U 6358/20) und dem OLG Dresden (Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 - Hofele, jurisPR-MietR 9/2021 Anm. 2) zu den ersten Berufungsgerichten, die sich mit der Frage zu befassen hatten, ob und auf welcher rechtlichen Grundlage die Miete aufgrund behördlicher Schließungsanordnungen infolge der Corona-Pandemie vorübergehend reduziert werden kann.
Das Vorliegen eines Mietmangels sowie einer Unmöglichkeit haben alle drei Berufungsgerichte verneint. Hinsichtlich einer Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB besteht in der obergerichtlichen Rechtsprechung jedoch keine klare Linie. Während das OLG Karlsruhe und das OLG München eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB verneinten, vertrat das OLG Dresden die Auffassung, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren ist.
In seinem Urteil hatte das OLG Karlsruhe auch den erst im 31.12.2020 in Kraft getretenen Art. 240 § 7 EGBGB anzuwenden, der die widerlegliche Vermutung enthält, dass bei staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage gegeben ist, sofern die Mietflächen für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.


D.
Auswirkungen für die Praxis
In den Urteilen des OLG Karlsruhe und des OLG Dresden ist jeweils die Revision zum BGH zugelassen. Daher bleibt die Entscheidung des BGH in dieser Frage abzuwarten. Aus dem Urteil des OLG Karlsruhe und den meisten der bislang zu dieser Frage ergangenen Entscheidungen ist jedoch die Tendenz in der Rechtsprechung zu erkennen, dass in der Regel keine Mietanpassung wegen einer behördlichen Schließungsanordnung gemäß § 313 Abs. 1 BGB möglich sein soll. Gewerbemietern ist daher grundsätzlich zu raten, sich mit ihren Vermietern einvernehmlich auf eine vorübergehende Mietreduzierung oder -stundung zu verständigen.