Anmerkung zu:LG Köln 6. Zivilkammer, Urteil vom 14.03.2019 - 6 S 150/18
Autor:Anja Krapf, RA’in und FA’in für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erscheinungsdatum:31.10.2019
Quelle:juris Logo
Normen:§ 543 BGB, § 569 BGB, § 558 BGB, § 157 BGB, § 133 BGB, § 546a BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 22/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Krapf, jurisPR-MietR 22/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs



Orientierungssatz

Bei einem wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigten Mieter kann in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen sein.



A.
Problemstellung
Das LG Köln hatte sich mit der höchstrichterlich bislang nicht geklärten Frage zu beschäftigen, inwieweit eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenstandslos wird, weil der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach Ausspruch der fristlosen Kündigung versendet und hierzu die Zustimmung des Mieters begehrt. Nachdem es bei vorgenannter Frage letztlich immer um eine Auslegungsfrage, mithin um eine Einzelfallentscheidung geht, wird es wohl auf Dauer – leider – eine Entscheidung des BGH nicht geben.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis zu einer Grundmiete i.H.v. 696,76 Euro zuzüglich Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Insgesamt betrug die Miete zuletzt 1.045,76 Euro. Wegen eines Zahlungsrückstandes i.H.v. 2.246,99 Euro erklärte die klagende Vermieterin in der Klageschrift vom 02.03.2018 die fristlose Kündigung und begehrte Räumung und Herausgabe des Mietobjekts. Wenngleich sich die Beklagten durch Einschaltung des Amts für Soziales der Stadt Köln bemühten, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erreichen, lehnte dies die Klägerin ausdrücklich gegenüber dem zuständigen Sachbearbeiter ab. Diese Ablehnung teilte dieser sodann mit Schreiben vom 26.03.2018 den Beklagten mit. Mit Schreiben vom 24.04.2018 erhielten die Beklagten sodann ein Zustimmungsverlangen der Klägerin zur Anpassung der Miete mit Wirkung zum 01.07.2018 von bisher 1.045,76 Euro auf 1.135,35 Euro. Die Beklagten unterzeichneten am 05.05.2018 die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Zustimmungserklärung und sandten diese innerhalb der Zustimmungsfrist (30.06.2018) zurück.
Die Beklagten meinen, dass in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses liege, dass sie angenommen hätten. Die Klägerin meint, aus dem Mieterhöhungsverlangen könne kein solches Angebot abgeleitet werden. Die Mieterhöhungen erfolgten – unbestritten – im automatisierten Verfahren ohne Prüfung der einzelnen Mietverhältnisse. Im Übrigen könne es der Klägerin nicht genommen werden, gerechtfertigte Mieterhöhungen zu verlangen, denn schließlich würde die Wohnung ja auch bis zur Räumung von dem Beklagten bewohnt und die erhöhte Miete könne als Nutzungsentschädigung verlangt werden.
Das Amtsgericht hatte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Hiergegen wandten sich die Beklagten mit der Berufung.
Das LG Köln hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Grundsätzlich sei der wichtige Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zwar nicht nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB oder § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB weggefallen, weil der Mietrückstand nach wie vor bestehe. Nichtsdestotrotz sei die Kündigung überholt, weil sich die Parteien nach Ausspruch der Kündigung durch die Klägerin auf Fortsetzung des Mietverhältnisses geeinigt hätten. Denn in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung sei ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Anders konnten die Beklagten das Zustimmungsverlangen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht verstehen. Insoweit erscheine es unerheblich, dass das Mieterhöhungsverfahren bei der Klägerin als Masseverfahren ohne Prüfung der Mietverhältnisse im Einzelfall durchgeführt wurde.
Es gebe zudem keinen nachvollziehbaren Grund, den Beklagten, denen fristlos gekündigt gewesen sei, ein Mieterhöhungsverlangen zukommen zu lassen. Insbesondere wäre eine Zustimmung zur Mieterhöhung auch nicht erforderlich, um den nach Beendigung des Mietvertrages bei Fortsetzung der Nutzung des Mietobjekts bestehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache zu begründen. Denn dieser bemesse sich nach der vereinbarten Miete bzw. der für vergleichbare Objekte ortsüblichen Miete. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ergebe es daher keinen Sinn, eine Vereinbarung über die Miete zu treffen, es sei denn, das Mietverhältnis solle fortgesetzt werden. Angesichts des Umstandes, dass die Stadt Köln bereit gewesen sei, die Mietrückstände zu bezahlen, konnten die Beklagten nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses in Form der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung angeboten wurde. Dieses Angebot sei von den Beklagten auch innerhalb der gesetzten Frist angenommen worden.
Das LG Köln hat die Revision ausdrücklich mit dem Hinweis auf die Besonderheiten des Sachverhaltes nicht zugelassen.


C.
Kontext der Entscheidung
Geht man von dem Grundsatz aus, dass Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB ausgeschlossen sind, da sie ein bestehendes Mietverhältnis voraussetzen (so auch Fleindl, NZM 2018, 57, 61; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., 2017 § 546a Rn. 28), kann im zu entscheidenden Fall das nach Ausspruch der fristlosen Kündigung versendete Mieterhöhungsverlangen keinerlei Rechtswirkung hinsichtlich eines geänderten Mietzinses entfalten. Denn insofern ist ein Mietverhältnis bereits nicht mehr existent und somit auch kein Mietzins geschuldet. Daraus folgt aber auch, dass ein nicht mehr bestehendes Mietverhältnis weder fortgesetzt noch eine Kündigung überholt werden kann. Ein beendetes Mietverhältnis kann allenfalls neu begründet werden.
Eine solche Neubegründung des Mietverhältnisses könnte man annehmen, wenn man in dem Mieterhöhungsverlangen ein diesbezügliches konkludentes Angebot erblickt, welches der Mieter durch seine Zustimmung annimmt. Nachdem das Mieterhöhungsverlangen als Gestaltungserklärung selbst eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, auf welches die Vorschriften über Willenserklärungen Anwendung finden (Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., 2017 § 558a Rn. 2) und in erster Linie auf die Vereinbarung eines neuen Mietzinses gerichtet ist, muss durch Auslegung gemäß § 133 BGB ermittelt werden, ob über vorgenannte Zielrichtung hinaus auch eine Neubegründung gewollt ist.
Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Urt. v. 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 - NJW 2015, 934, 936). In vorgenannter Definition des BGH integrieren sich dabei die Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB. Würde man diese allgemeine Definition ausschließlich auf § 133 BGB beziehen, so wäre derjenige Sinn zu erforschen, den der Erklärende als verständlich ansehen darf. In diesem Falle könnte der Sinngehalt der ausgelegten Erklärung vom Verständnis des Erklärenden abweichen (so auch Busche in: MünchKomm BGB, 8. Aufl., 2018, § 133 Rn. 12). Allerdings ist trotz des Zwecks der Auslegung (Vertrauensschutz und Verantwortlichkeit des Erklärenden für seine Erklärung) bei der Auslegung empfangsbedürftiger Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden durchaus zu beachten. Denn kein Auslegungsversuch kann an der Frage nach dem Wollen des Erklärenden vorbeigehen und erst bei dem einsetzen, was der Erklärungsempfänger verstehen sollte (Busche, a.a.O., § 313 Rn. 13). Wenngleich es somit nicht auf den inneren Willen des Erklärenden ankommt, so ist doch jede Auslegung als unvollständig anzusehen, wenn man gar nicht überprüft, was der Erklärende wollte. Anders ausgedrückt, erst wenn man um das Gewollte weiß, kann man untersuchen, ob es auch erkennbar war (Busche, a.a.O., § 313 Rn. 13).
Wendet man vorgenannte Grundsätze auf den hier streitgegenständlichen Fall an, so wird man zunächst festhalten müssen, dass Zielrichtung der klagenden Vermieterin in erster Linie die Erhöhung der Miete gewesen ist. Keinesfalls sollte ein bereits beendetes Mietverhältnis durch das Mieterhöhungsverlangen neu begründet werden. Dieser Wille ist nach diesseitiger Ansicht auch deutlich für die Beklagten erkennbar gewesen. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist bei Rechtshängigkeit eines Räumungsrechtsstreits ausgesprochen worden, welcher sodann trotz Mieterhöhungsverlangen anstatt für erledigt erklärt vielmehr fortgeführt worden ist. Die Beklagten konnten deshalb nicht ohne weiteres annehmen, dass das Mietverhältnis neu begründet werden sollte. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Klägerin gegenüber der Stadt Köln ausdrücklich geäußert hatte, dass für sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht komme. Die Kombination beider Faktoren führt wohl im Ergebnis eher dazu, eine Vertragsneubegründung zu verneinen.
Dies mag man nur dann ausnahmsweise anders betrachten können, wenn zwischen fristloser Kündigung und Mieterhöhungsverlangen ein nicht unerheblicher Zeitabstand liegt und während dieser Zeit keine Räumungsklage eingereicht worden ist. Sobald hingegen eine Räumungsklage vor Ausspruch des Mieterhöhungsverlangens rechtshängig ist, kann nach diesseitiger Ansicht aus Sicht des Empfängers nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Räumungsanspruch nicht mehr verfolgt werden soll.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Nachdem vorgenannte Ausführungen verdeutlichen, dass im Rahmen der Auslegung fünf Juristen wahrscheinlich zu fünf unterschiedlichen Ergebnissen kommen, sollte grundsätzlich vermieden werden, dass eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung auslegungsfähig ist. Aus diesem Grunde sollte auf Seiten des Vermieters höchstvorsorglich darauf geachtet werden, dass Mieterhöhungserklärungen, insbesondere jene, die im automatisierten Verfahren ausgesprochen werden, einen ausdrücklichen Hinweis darauf enthalten, dass sie keinerlei Rechtswirkung entfalten und gegenstandslos sind, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist oder während des Laufs der Zustimmungsfrist seine Beendigung findet. Es sollte darüber hinaus deutlich zum Ausdruck gebracht werden, dass für vorgenannte Fälle das Mieterhöhungsverlangen kein Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrages darstellt. Besser ist natürlich, wenn Hausverwaltungen von vornherein darauf achten, dass Mieter, die eine fristlose Kündigung erhalten haben, kein Mieterhöhungsverlangen bekommen. Denn wie das LG Köln zu Recht festgestellt hat, besteht bei einem beendeten Mietverhältnis auch im Hinblick auf die Höhe der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB keine Notwendigkeit, auf die Mieterhöhungsvorschriften zurückzugreifen. Insofern kann der Vermieter die meist höhere ortsübliche Wiedervermietungsmiete nach § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB als Nutzungsentschädigung verlangen (so auch Fleindl, a.a.O.).



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